sexta-feira, 22 de setembro de 2017

Inquilino saiu, imóvel meia boca, e agora?

Dias atrás recebi a notícia que nenhum senhorio gosta de receber. Meu melhor inquilino comunicou que desocupará o imóvel. Digo que é o melhor inquilino por pagar em dia (adiantado, todos os meses) e porque o contrato dele era o melhor de todos, vamos à explicação.

O imóvel em questão, um pequeno apartamento, chegou às minhas mãos através da venda de uma das lojas, ele foi empurrado como parte do pagamento. Trata-se de um imóvel mal resolvido, provavelmente fruto de algum tipo de experimento com sucesso duvidoso feito pela incorporadora: 35m², planta tosca, inserido num condomínio cujo perfil é mais pro familiar, logo esse tipo de apartamento fica um tanto deslocado no meio dos 2 e 3 dormitórios do empreendimento. Por outro lado acaba sendo um imóvel de nicho já que atrai solteiros e casais com vontade de morar num condomínio-clube num bairro residencial, o que não é tão fácil de encontrar devido às grandes metragens e valores de aluguel e condomínio normalmente cobrados nesse tipo de empreendimento. Devido ao pequeno tamanho ele acaba sendo barato pra se manter.

Meu apartamento é um miquinho.
O apartamento chegou às mãos do antigo proprietário (atual dono de uma das minhas lojas) através de outro negócio, ou seja, fora usado como moeda de troca diversas vezes. Extrapolando o jargão automotivo, esse imóvel é um verdadeiro mico mas o peguei mesmo assim porque as circunstâncias foram favoráveis. O custo total dele, incluindo documentação, foi de 200k, sendo que na época (final de 2015, isso mesmo, nessa época eu já estava negociando as lojas) o preço médio desses apartamentos era de 220k, considerando os outros aspectos da negociação decidi encarar o mico e coloca-lo para alugar ou vender, o que acontecesse primeiro. Logo após tomar posse defini os valores: venda 210k, locação 1k, fiz diversos anúncios na OLX, grupos de Facebook e outras mídias, imediatamente e como de costume, diversos corretores e imobiliárias entraram em contato perguntando se poderiam trabalhar o imóvel, o que permiti. Uma semana depois o apartamento fora alugado por uma imobiliária pelo valor de 1,3k, isso mesmo MIL E TREZENTOS REAIS. Os caras inflacionaram o valor e o inquilino topou, bom demais pra ser verdade... Após a comissão da imobiliária eu ainda fiquei com 1200 conto por mês, nada mal...

Tudo ia bem até que o inquilino saiu, pagou a multa rescisória e se mandou, fiquei com o imóvel vago. Até onde sei o valor acima da média não foi o problema, os funcionários do prédio me disseram que o ex-inquilino saiu porque mudou de cidade. Esse foi o segundo caso de vacância desde que me tornei locador, o primeiro foi resolvido em 3 dias, o inquilino deixou o apê na segunda e o novo inquilino entrou na quinta, mas eu sabia que dessa vez seria diferente. Esse imóvel é muito peculiar o que dificulta muito a locação, já se passam 20 dias que o imóvel voltou ao mercado e tirando 2 visitas especulativas, nada concreto. Usei a mesma abordagem que da outra vez, anúncios na OLX e Facebook, vários corretores entraram em contato e nada...

Esse é o grande problema de ter imóveis de locação, eles devem ser locáveis, ter alta liquidez no mercado, caso contrário viram micos. Estou com esse mico na mão e não sei ao certo o que fazer porque o cenário mudou pra pior: o preço dos apartamentos vizinhos cairam muito, já tem gente pedindo 185k em imóveis semelhantes no mesmo condomínio, outros pedem 800 merréis de aluguel, ou seja, me fodi. Pra vender tenho que perder dinheiro (pelo menos 15 ou 20k), alugando vou pegar uma merreca... E conseguir vender ou alugar mesmo por esses valores é uma briga.

Sei que os críticos dos imóveis de locação estão com sorrisinho no canto de boca e preparando um "te avisei", mas deixo claro que sei desses riscos e que sabia desde o princípio que estava me metendo numa possível roubada. Dei sorte durante um tempo, mas como a sorte não é eterna, chegou a hora do juízo final. Meus outros imóveis estão alugados, com rentabilidade acima de 0,6%, zero vacância, zero inadimplência, mas isso deve-se ao fato de serem imóveis versáteis, comprados por valores abaixo da média. Esse é diferente, foi diferente desde o princípio. Além disso não estou exposto 100% em imóveis físicos e pretendo diminuir ainda mais essa porcentagem de acordo com que a renda passiva é reinvestida. Imóveis físicos são ótimos, você vê seu dinheiro, porém não podem ser a única fonte de renda do investidor.

Bom, tenho essa bomba na mão e tenho que dar um jeito, vejam as opções que pensei:

1- Tentar vender rápido, assumir a perda, socar o dinheiro num Tesouro Selic ou CDB acima de 100% da vida e virar a página;

Prós: viro a página desse negócio tosco que me meti e sigo em frente liberando capital que pode ser usado pra algo mais vantajoso no futuro.
Contras: perder 15 ou 20 pau é de doer

2- Tentar alugar por um valor mais baixo, não deixando o imóvel parado sem render e gerando despesa de condomínio, amargar uma rentabilidade pior que poupança;

Prós: estancar o sangramento de não estar recebendo renda e gastando com condomínio o mais rápido possível. 800 conto é pior que 1000 conto mas é melhor que 0 conto.
Contras: empurro de barriga dessa maneira até o inquilino sair novamente ou mesmo ser um inquilino problemático que além de dar problema gera pouca renda.

3- Manter os preços anunciados (210k na venda ou 1k no aluguel) pra ver se alguém fisga e até lá ir pagando as despesas de condomínio (270 conto mensais).

Prós: ganho algum tempo com o imóvel no mercado, o condomínio é barato, um valor que não me mata, é isento de IPTU e posso desligar a luz pra economizar ainda mais.
Contras: ficar com esse negócio martelando na cabeça diariamente e sem perspectiva de resolução.

Outra hipótese seria fazer uma permuta, até pesquisei algumas opções mas definitivamente não quero enfiar mais dinheiro nisso, pra rolar uma permuta teria que baixar o valor e comprar um imóvel mais caro o que não vejo sentido porque imóvel mais caro significa imóvel fora do meu perfil de locação, o que seria trocar 6 por meia dúzia. Permuta fora de cogitação.

Existe a possibilidade de me mudar para esse imóvel mas por diversos motivos isso é inviável. Ficaria fora de mão pro trabalho tanto meu quanto da Bia e também não se encaixa em nossos planos para um futuro próximo.

Estou bem perdido, não sei muito bem o que pensar e gostaria de pedir ajuda aos universitários leitores para que me deem opiniões. O que você faria no meu lugar?

PS: Dia desses pedi ajuda à vocês sobre o que fazer com 200k, em breve post a esse respeito, portanto sintam-se instigados à me ajudarem novamente!

73 comentários:

  1. ter imóvel é uma merda para investir. eu burro recém formado financiei um apto por 25 anos no meu caso é para morar eu pago R$528,00 mês comprei em planta. apto é horrível terei que gastar para reformar e o foda que é o condominio que era R$145,00 e agora virou R$323,00 em três anos que moro aqui devido a maldita assembleia de moradores que querem sempre ter algo novo aqui e rateiam o preço para o restante dos moradores que nem usam o que o condominio oferece. eu me fodo nisso e minha sorte que tem 168 aptos aqui por se tivesse menos o valor do condomínio ia aumentar

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Não acho que vc fez merda, pelo menos vc tem um imóvel pra morar, sou da opinião q é melhor alugar porém todos devem ter ao menos um imóvel pra chamar de seu caso de uma merda muito grande, um teto é garantido. Essas invenções de moradores é de cair o cu da bunda, tenho um amigo que mora num apê cujo condomínio passou de 600 pra 1100 reais em 1 ano devido à obras propostas pelas dondocas.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  2. Seria uma opção falar com seus vizinhos de parede, chao e teto para ver se um deles tem interesse em comprar e unificar as duas unidades? Ja vi isso acontecer antes...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pior que a posição do apto no prédio não permite isso (ao menos pelos lados) e não sei se pode furar laje pra comunicar apto de cima e de baixo.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  3. Realiza a perda levanta a cabeça e segue a vida. Investimento é pra trazer paz e não o contrário.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Estou mais inclinado à fazer isso mesmo, vc tem razão, investimento é pra trazer paz.

      Excluir
  4. Eu já fiz cagada com imóvel (compra de lotes pra tentar revender depois), e resolvi aceitar a perda. Perdi uns 20k devolvendo pra construtora, mas foi a melhor coisa que fiz. Se tivesse segurado, estava com esse pepino até hoje, teria perdido mais dinheiro e o custo de oportunidade seria imenso. Peguei o dinheiro restante e coloquei em outra coisa.

    O que recomendo a fazer é o seguinte. Analise num período de 5 a 10 anos quanto você ganharia na melhor hipótese com o apartamento, quanto você ganharia num cenário provável e quanto você ganharia vendendo ele com prejuízo e colocando o dinheiro num CDB ou Tesouro Direto. Isso ajuda a tomar a decisão. Foi assim que vi que perder 20k não era nem de longe a pior das minhas possibilidades rs...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fiz uma simulação semelhante e os números mostram justamente o que vc disse: a perda não é tão ruim assim, afinal na atual situação que estamos no país é praticamente impossível saber a reação dos preços dos imóveis nos próximos anos.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  5. Eu manteria esse imóvel até um dia valorizar e vc vender com lucro. Na hora da baixa é hora de comprar e não vender. Para compensar, eu alugaria pelo preço de mercado mesmo, afinal como já disse, é melhor do que nada.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Mas será que valoriza? Tenho minhas dúvidas... Afinal é um imóvel esquisito num lugar meia boca... Não vejo muita perspectiva de valorização e se pôr na ponta do lápis uma possível valorização pode não cobrir os prejuízos até lá.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
    2. Investimento é pra trazer paz, nao dor de cabeca...
      Eu ate compraria de vc.. mas vc ta falando q a localização nao é tao boa...
      Vai dormir tranquilo..
      Se é pra gerar fluxo de caixa (nao aumentar capital), venda e aplique em outra coisa...
      Mesmo se valorizar, o ganho até vai ser melhor se der alguma renda pra vc agora em outra coisa aplicada
      Abracos

      Excluir
  6. Pra mim o investimento maior é o imóvel em si, o aluguel é só um plus a mais, eu alugaria por um valor qualquer só pra ter inquilino e esqueceria esse ap. Olharia novamente só daqui uns 10 ou 15 anos.

    Digo isso pq comprei alguns nessa faixa de tempo entre 10 e 15 anos atras e absolutamente TODOS ja quadruplicaram de valor, é o tipo de negocio pra guardar e esquecer.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. No meu caso investimento em imóvel é pra gerar fluxo de caixa e não ganho de capital, portanto é o inverso do que vc disse: o investimento no imóvel em si tanto faz, o importante é o valor do alguel, entende?

      10 à 15 atrás a coisa era diferente, passamos por um momento único no país que acredito não se repetirá tão cedo, não dá pra extrapolar ganho passado pra ganho futuro.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  7. Pensa o seguinte. Se voce achar algum outro cara dessa vez, vai passar por tudo isso de novo quando el e sair.

    Vende e vambora, vira a página.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. É isso que penso, se alugar agora continuarei preocupado com vacância e a chance de passar por esse tipo de problema novamente é enorme. Tb estou achando a opção de vender a melhor.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  8. Vende e aplica em FII. Vai realizar uma perda agora no início, mas que vai se pagar com o tempo. O retorno líquido do FII é maior, e a dor de cabeça é 0.


    Voltei a escrever! se quiser, da uma passadinha lá no meu blog!
    http://enriquecendo.club

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. FII tb é complicado, vacâncias, contratos sinistros... não é tão simples qto parece porém acaba sendo mais viável que esse meu apê, pq pelo menos posso diversificar.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  9. Eu reduziria o valor do aluguel pra 800. Você passa a receber 800 e deixa de pagar 270, mil conto de lucro.
    Rpz, imóvel físico é um excelente investimento se o cara souber comprar. Não pode é comprar com preço inflado e achar que vai lucrar.
    Eu tneho

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Mas aí fico com um imóvel rendendo menos que a poupança e sem garantia de continuidade dessa renda. Não sei não...

      Sim, meus outros imóveis foram comprados abaixo da média de mercado e possuem perfil mais alugável.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
    2. Tava digitando, bati o dedo e enviou sem eu terminar.
      Tenho 2 pequenos pontos comerciais comprados em 2009. Ficam num bairro de periferia perto de onde eu morava. Todo mundo me criticou na época me chamando de maluco por eu comprar na periferia, bairro violentos, apesar de na avenida principal do bairro. Paguei 90k em um e 65k no outro. Nunca ficaram vagos e hoje um tá 1.750 conto e o outro por 900 reais. É pouco? É. Mas se fosse vender os dois hoje acharia 300k fácil mesmo na crise.
      Tenho um dinheiro aplicado em fii e etf. Estou pesando seriamente em vender e comprar um ap de 2 quartos com condomínio barato pra alugar. Agora tá tendo muita oportunidade e com grana na mão você pechinchar. Olhe esse seu, não é caso, mas muita gente na sua situação, querendo se livrar, vendo 150k na frente vai e vende. É numa oportunidade dessas que eu compro, boto pra alugar e começo juntar de novo pra outro daqui a alguns anos.

      Excluir
    3. Via de regra imóveis comerciais são mais rentáveis, por outro lado aptos de 2 quartos e condomínio barato são mais líquidos. No seu lugar não mexeria com o que tá quieto, se os salões estão alugados, ótimo.

      Foi justamente de pessoas enforcadas que comprei os outros imóveis e por isso tenho boa rentabilidade com eles.

      Abraço

      Corey

      Excluir
  10. Parabéns pelo blog.Estou vivendo esse mesmo dilema.Concordo com as suas afirmações.Ter um imóvel para morar nos deixa confortável e é essencial.Ja para investir vi que não dá para mim.Ja enfrentei várias vacância,inquilinos que deixaram débitos mesmo o ap na imobiliária,IPTUs altos,etc.Há muita falácia sobre valorização de imóvel.A fipezap diz que ao longo de algumas décadas os imóveis tiveram valorização real de 1,25% em média ao ano.Dificilmente haverá esse bom que houve recentemente.Eu fico pensando que mesmo no boom eu fui a única pessoa que perdeu com imóvel.Claro que a época não é "Boa para vender"mas,Se colocar na ponta do lápis talvez os ganhos de se vender superem possíveis perda.Entreguei este dilema á imobiliaria:vender ou alugar...Mas,no fundo torço pela venda.Como dito acima o bom é está em paz consigo e com o mundo!
    Abraços,
    Acionista25.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Tamo junto então! Rsrs! Tb acho que essa possível valorização no longo prazo é ilusória, tanto que não levo em consideração isso ao comprar um imóvel, na minha opinião é mais importante gerar fluxo de caixa que ganho de capital.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
    2. O grande problema dos imóveis são os custos não contabilizados, a maioria dos investidores em imóveis tendem a ser mais "amadores", digamos assim, e não contabilizam vários custos, como IPTU, reformas, fundo de reserva, taxas etc...

      Seria o mesmo de investir na bolsa e não contabilizar as taxas de movimentação, custódia, IR, TEDs etc... a rentabilidade seria bemmm maior.

      Excluir
    3. Grande parte (quase tudo) dos custos são repassados ao inquilino, mas no caso de vacância o locador arca com a perda de renda e ganho de despesas imediatamente.

      Excluir
  11. Eu não venderia!
    Imóvel barato, geralmente é mais fácil de alugar. Mantenha ele alugado, mesmo que tenha que abaixar o preço, e vai gerando renda todo mês
    Esses 200k não vai fazer muita diferença na renda fixa, já que acabou a farra dos juros altos
    Eu estou encarteirando imóveis a preços muito baixos, pois com certeza vai vir uma recuperação no mercado imobiliário, com aumento da oferta de crédito.
    Você é de SP, certo? Estou administrando eu mesmo os imóveis, com um contrato de locação diferente, e não estou tendo problemas com inquilinos! abs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Não tenho tanta certeza em relação à recuperação de crédito, gostaria de ser mais otimista nesse aspecto.

      Tenho imóveis alugados por imobiliárias e por mim mesmo, não esquento muito com isso contanto que estejam alugados.

      Fiquei curioso sobre seu contrato diferente, pode falar um pouco mais?

      Abraço

      Corey

      Excluir
  12. Queri comprar 1 lote, construir 3 comodos, depois mais 3 no fundo e alugar, pagando minha construção. So assim que tenho coragem de entrar em imóvel, do contrário é bem incerto mesmo....
    Pagar iptu e condomínio é o fim !!!

    Blogger deslogado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Esse é o melhor cenário, ainda mais pela informalidade. A rentabilidade é muito melhor.

      Abraço

      Corey

      Excluir
  13. Corey, um nicho que tenho observado na minha cidade, e que depende da localização do imóvel (se é mais central), é a locação por temporada ou locação do imóvel mobiliado. O perfil de quem busca o seu imóvel é trabalhador jovem que acabou de sair da casa dos pais ou casais jovens que estão passando a morar juntos.
    Vale a pensa sentir se há esse retorno no anúncio, pode valer a pena mudar de estratégia.
    Apesar do cenário catastrófico pintado para 2017, consegui reajustar em cerca de 10% os meus alugueis, e me ajuda o fato de não gastar com imobiliária na jogada e o valor da taxa de condomínio ter se mantido baixa.
    Me parece que o seu perfil é o de alguém que não quer despender tempo administrando as locações, nesse cenário, considerando que o valor dos imoveis não deve subir durante um bom tempo e considerando um retorno líquido do aluguel perfazendo 0,50% do valor do imóvel (sem atualização), obviamente é tentador buscar, por exemplo, até uma aplicação em poupança, que te renderia uma fração a mais, sem aborrecimentos com vacância ou inadimplência, sem sazonalidades no valor recebido.
    Penso que é preciso avaliar o peso dos imóveis na sua carteira, e se não é o caso de imóveis melhores estarem equilibrando o resultado geral.
    O amigo do Blog G65, que faz uma administração espetacular, está passando por isso no momento e decidiu que é mais vantajoso se desfazer de um dos imóveis.

    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Infelizmente a localização do imóvel não é favorável à locação por temporada. Até pensei em por no Airbnb mas isso demandaria investimento em móveis, utensílios, internet... Não sei se compensa devido ao perfil do imóvel. ..

      70% da minha carteira são imóveis, 50% alugado por imobiliárias, 50% direto comigo. Meu pefil é : manter imóvel alugado, independente de quem alugue.

      Conclui que embora goste bastante de imóveis de locação, minha carteira já é o suficiente, a tendência é diminuir esse tipo de exposição, seja investindo renda nova em outra coisa, seja vendendo imovel.

      Abraço

      Corey

      Excluir
  14. Insistir forte mais uns 20/30 dias na opção 3, deixando claro que está aberto a propostas, quem sabe vender por 205k ou alugar por 900. Se não vingar penso que tentar alugar por 800, que seja, e continuar tentando a venda, por no mínimo 205k ou um valor que vc ache aceitável?

    Corey, sabe alguma notícia do Madruga?

    Abraço

    ResponderExcluir
  15. Fala Corey, sou do Rio de Janeiro e por aqui estou sentindo os imoveis com quedas bruscas no valor. Não sei se a bolha estorou ou é só um momento de dificuldade no pais.
    Se eu tivesse no seu lugar, abaixaria o valor do aluguel e tentaria locar e ao mesmo tempo vender.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Aqui em SP alguns imóveis tb abaixaram de valor, aliás vejo deflação em muita coisa...

      Excluir
    2. O preço dos imóveis estavam acima da realidade, esse movimento de queda aconteceria cedo ou tarde.
      Na realidade os preços só estão se tornando um pouco mais realistas.

      Excluir
  16. Corey, eu já fiz muita cagada: investimentos errados, escolhas erradas, tentativas erradas de resolver os problemas.

    O que aprendi é que quando temos um sentimento negativo sobre um determinado assunto, é melhor resolver logo que ficar se martirizando por anos, tentando contornar ou achar alguma solução miraculosa que nunca vêm.

    Vc mesmo diz que se o problema é (a perda de) dinheiro, então não é um problema. 10 ou 20k não te farão diferença alguma financeiramente falando, mas trarão paz de espírito caso o sentimento negativo sobre esse imóvel deixe de perturba-lo.

    Um imóvel ruim trará esse sentimento negativo inúmeras vezes, cada vez que um inquilino sair.

    Em todas as situações ruins que me meti, a sensação de desapontamento fica um tempo, mas depois é só uma lembrança. Enquanto vc não resolve, fica remoendo, isso pode te fazer mal.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Vc tem razão, o sentimento negativo em relação à algo é realmente algo incômodo e as vezes é necessário pagar um preço pra se livrar dele.

      Sim, sempre repito isso mas qd chega minha vez de pôr em prática eu acabo vacilando...

      Valeu pelas palavras e pelo incentivo, abraço!

      Corey

      Excluir
  17. Vende logo essa bodega. Acho que até poderia fazer algum sentido manter ele se vc quisesse passar para seus filhos ou alugar para parentes. Mas como vc não liga pra isso, não tem motivo nenhum. O bagulho rende pouco e só dá dor de cabeça.

    Abraço!

    ResponderExcluir
  18. Vamos lá:
    1- 70% em imob acho muita exposição
    2- Quais os riscos principais? Vacância e governança (condomínio), já aluguei imóvel na região da Vila Mariana por 750 mando mas o condomínio era 1600 não confio em gestão de condomínio, um dos motivos por optar pelo aluguel.
    3- Eu descontaria o valor do aluguel no custo de aquisição, mentalmente vc se convence mais fácil.
    Boa sorte

    Anon K

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. 1- 70% em imóveis, 50% dos imóveis em imobiliária
      3 não entendi

      Excluir
  19. Olá Corey,

    Sem dúvida, abaixe o valor do aluguel.

    A valorização do imóvel se dá no longuíssimo prazo.

    Não esqueça de deixar o imóvel bem ajeitado para o locatário. Armários, banheiros, etc.

    Abçs!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Longuíssimo significa 30 anos, né! Deixar o imóvel arrumado pro inquilino significa gastar mais e mais!

      Excluir
    2. Longo prazo não funciona comigo, que dirá longuíssimo prazo... qq coisa acima de 3 anos pra mim é uma eternidade, minha cabeça não funciona no longo prazo, rsrs!

      Excluir
  20. Olá Corey.

    Se eu estivesse no seu lugar venderia o imóvel, mesmo amargando um pequeno prejuízo. Prefiro ter dinheiro na mão com uma liquidez para um imprevisto ou para usar numa oportunidade melhor que aparecer. Investimento é assim mesmo, não dá pra ganhar todas, e é melhor dar um passo pra trás pra conseguir dois a frente.

    Abraço e boa sorte nos negócios.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Acho que o "realizar o prejuízo" está ganhando e é o que mais me atrai mesmo...

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  21. Ola Corey,

    Amigo, coloque ele pra venda e para aluguel!

    Sera mais facil vender um imovel com um contrato de locaçao vigente e duradouro ...

    Agora, voce esta meio ansioso, vender imovel é coisa de alguns meses.

    Abraçao

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Por que seria mais fácil vender imóvel com contato de locação vigente e duradouro?

      Anon X

      Excluir
    2. Putz VdC, esse tipo de coisa é bem complicado, acaba por dificultar mais ainda as coisas, sem contar que tanto alugar quanto vender são coisas difíceis, que dirá os dois...

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  22. Vi vários comentários dizendo pra alugar porque vai melhorar o mercado. Baseado em que a pessoa diz que vai melhorar? Todo mundo sem emprego, inadimplência recorde, centenas de milhares de imóveis devolvidos e distratos recordes.
    O aluguel de 800 significa 80 da imobiliária e 27,5% de IR, ou seja, quase 240 reais de IR. A não ser que ganhe pouco ou não declare IR. Líquido seria uns 500. Menos de 0,3% de rendimento, fora a taxa de vacância que ninguém contabiliza (período em que o imóvel fica fechado) e depreciação do imóvel pelo tempo e uso. Falei isso em outro post e me disseram " sabe de nada inocente".
    Acho que eu estava certo, né!
    Quanto à venda, de onde tirar que o preju será 20 k? Se tem vizinho vendendo por 185k, pra vender terá que apresentar melhores condições, ou seja, 180 pra baixo. Quem vê anúncio de 180 e oferece 180? Só se for otario profissional! Vão oferecer 150 pegando o boi! E ainda colocando cachorro, papagaio, carro usado com tabela fipe, etc.

    ResponderExcluir
  23. Sem falar que se o imóvel não foi declarado no IR ou foi declarado como compra abaixo do valor que ele realmente entrou, pode ser que tenha que pagar ganho de capital!

    ResponderExcluir
  24. A única pergunta que tem sentido voce fazer é: pelo valor de mercado que consigo hoje neste apê, eu gostaria de comprar um similar, se já não o tivesse? Se gostaria, permaneça, caso contrário, venda.

    O fato de estar com lucro ou prejuízo atualmente é irrelevante, porque é fato passado. Voce vende se o negócio não tem mais sentido... se os fundamentos do ativo já não são bons. só isso. simples assim.

    E mesmo se vender no prejuízo, quem disse que vc precisa recuperar este prejúizo com este ativo (apê) ??? Isto não faz sentido. É uma armadilha da mente humana. O prejuízo tem que ser ressarcido pelo que vc considerar o ativo de melhor fundamento no momento: renda fixa, variável, outro imóvel, etc.

    abç, JOTA

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Excelente ponto de vista. Não, não compraria novamente, até pq na realidade não o comprei, somente aceitei pra não perder um negócio melhor. Desde o começo não sabia o que fazer com ele, por fim acabei alugando (bem alugado) mas isso só postergou o problema que acabou estourando agora.

      Vc tem razão, prejuízo é prejuízo, melhor engolir seco e seguir em frente, esse negócio de recuperar realmente não funciona assim. Infelizmente faz parte do jogo, nem sempre se ganha...

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  25. Só pra complementar, a caixa econômica anunciou, hj, que, a partir de segunda feira, financiamento terá novas regras. Imóvel usado só financiará 50%, ou seja, será necessário dar a metade do valor do imóvel de entrada. E aí, vocês acham que os preços irão aumentar ou despencar?
    Imóvel de 200 k, praticamente preço de minha casa minha vida, o comprador deverá ter 100 k no bolso! Será fácil esse tipo de comprador de baixa renda juntar esse valor?
    Vai ou não vai?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Minha casa minha vida só aplica pra imóvel novo, não?

      Excluir
    2. Por isso eu disse " praticamente preço de minha casa minha vida", traduzindo: estilo minha casa minha vida; do tipo minha casa minha vida; que atrai público do tipo de ap minha casa minha vida.....

      Excluir
    3. neste caso, amigo, menos pessoas podem comprar, ou seja, mais inquilinos. O meu terror como investidora de imoveis era justamente ver todo mundo comprando.

      Excluir
  26. Agora, ainda acho que imóvel, nos dias atuais, é o maior mico! Se achar um bobo pra comprar, venda imediatamente! Com ou sem prejuízo, achando bom!

    ResponderExcluir
  27. O VdC deu o pulo do gato. A primeira vista a Venda é a melhor opção, mesmo realizando prejuízo(pois prejuízo maior é ter esse peso passivo incomodando, além do custo de oportunidade).

    Evidente que com um contrato de locação, ele se torna mais atraente para os compradores. Essa galera que fala de valorização de imóveis no longo prazo está bem enganada e você já os alertou(passado, não representa garantia de valorização futura).

    Além disso, você quer um reforço em fluxo de caixa, então é factível migrar para FII(te dando liquidez e diversificação). Ou até mesmo algum título de RF.

    Por fim, não sei se vem ao caso, mas dar uma "bela maquiada no imóvel", reformas de impacto visual. Pode aumentar a barganha e despertar atenção de compradores. Claro que é assumir o risco de gastar e não ter retorno, mas veio na mente, compartilhei.

    Liquidez, diversificação, custo de oportunidade. As cartas estão na mesa. É fascinante o processo decisório do homem, são tantas variáveis. Excelente post.

    Nobre Lifestyle
    Construindo uma vida significativa em meus termos

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Sim, está me parecendo melhor amargar o prejuízo, virar a página e largar o custo de oportunidade e manutenção pra trás. Não sei até que ponto é melhor vender um imóvel já alugado, isso dificulta tudo: visitação, as vezes o proprietário quer morar e não alugar, etc...

      O imóvel está em excelente estado, pra maquiar eu teria que mobiliar porém o custo acaba não compensando pq por ser pequeno é mais difícil de achar móveis que sirvam bem e fiquem bonitos.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  28. Olá Corey. Se fosse você, venderia, mesmo perdendo os 20k. Encare que essa perda é o preço que você pagará para ter paz e sossego quando se livrar desse mico. Até pq uma pessoa como vc recuperaria esse dinheiro em poucos meses. Creio que a tendência é uma deflação geral e especialmente para a construção civil. No RJ metade dos prédios de alto padrão estão vazios e ainda mais com essa da Caixa de financiar só metade da laranja não ajuda... Tente vender agora pois daqui um tempo ate fisgar comprador será difícil, ainda mais com o perfil bem específico que passa longe do tipo investidor. Esse ape seu é pra trabalhador com renda de até 4k, solteiro, abaixo dos 35 anos com emprego estável, provavelmente servidor público com uma reserva de 100, 120k guardada.
    Boa sorte.
    Boqueta de porco.

    ResponderExcluir
  29. Bom dia, Corey!

    Sua situação é complicada, se é comigo tento fazer um rolo e empurrar esse imóvel como moeda de troca, mas pelo jeito isso não combina com sua nova fase de vida.

    PS: Acho que você deve tomar MUITO cuidado ao vender um imóvel alugado. O artigo 27 da lei do inquilinato (Lei nº 12.112/2009) garante ao inquilino o direito de preferência na compra do imóvel, isto é, em caso de venda a primeira pessoa para quem deve ser ofertado o imóvel é o seu inquilino.

    O problema reside no fato de que você oferecer ao inquilino o imóvel por R$180 ~ 200k (preço de mercado), mas no registro de imóveis, coloca que vendeu o imóvel por 80~100k (valor venal). Neste caso, basta ao inquilino depositar em juízo de 80~100k e o imóvel é dele.

    Toma cuidado, Corey!

    Um abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ola amigo.

      Pode dar mais detalhes disto?

      Pelo pouco que sei, o imovel é primeiramente ofertado ao inquilino, que, se declinar a proposta pode sim ser vendido, cabendo ao dono apenas pagar o valor de multa contratual se for antes do vencimento.

      Excluir
    2. Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

      Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

      Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

      Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

      Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

      Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

      Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

      Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

      Excluir
  30. Olá Corey

    Se o negócio está te tirando o sono melhor vender mesmo que no prejuízo. Abaixa o preço líquida e parte pra outra.

    Agora nos que não somos profissionais em imóveis vamos errar mesmo uma vez ou outra o que me deixa com raiva é ver administradora de FII fazendo essas compras de imóveis não tão redondos para alugar. Isso sim é vacilo.

    Ps pensou na proposta que fiz lá no YouTube kkkk se possível manda uma mensagem lá novamente ou no blog. Não assino feed de comentário só do blog aí não verei.

    ResponderExcluir
  31. fala corey vamos la pode e chamar de anom indeciso, se.eu fosse no seu caso anunciaria na venda por 200k , e o pessoal.gosta de chorar um pouco ai vai para 190k ou 185k, enquanto isso alugava pela faixa que a maioria pede 800 reais . ou vende por 180k e pega essa grana e investe em coisa renda fixa ou aei la.oque que rende mais abcs

    ResponderExcluir
  32. e outra coisa imovel so se valoriza na melhor das hipoteses ter um evento grande no brasil tipo uma copa do mundo e olimpiada ou no meio do miolo de cidades mesmo vlw corey

    ResponderExcluir
  33. Eu sairia do ap alugado que morava e passaria para esse. Seria mais dinheiro a ser investido já que deixaria de pagar aluguel e acredito que suas contas seriam reduzidas já que o condomínio é 270.

    O mecânico contador

    ResponderExcluir
  34. Corey, venda sem pensar muito. Realize a perda, faz parte do jogo. Pegue essa grana, junte com duzentão, e coloque em um investimento conservador em alguma corretora. Se vale 200k e agora você deve tirar uns 900 de aluguel, isso não dá nem 0,5%. Sem contar que, enquanto não aluga, ainda te dá uma despesa de condomínio, luz e água.

    Não cogita se tornar um dia investidor qualificado? Você passará a ter acesso à investimentos com rentabilidades muito mais atrativas. Antigamente era possuir 300k em investimentos, hoje em dia mudou para 1 milhão. Analise se isso te interessa também.

    ResponderExcluir
  35. definitivamente eu colocaria a venda sem nem pensar muito. Estou com imóvel alugado em outro estado, casa que compramos para morar mas tivemos que mudar de estado e conseguimos locá-la, mas está dando tantos transtornos, problemas com vizinhos, locatário reclamando de vizinhos, imobiliária que as vezes atrasa para repassar o pagamento. Meu sonho é vendê-la mesmo perdendo 20k (que é a perspectiva no momento!) Se o cara devolver a casa, nem vou cogitar alugar novamente. Pagando para ter uma vida tranquila.

    ResponderExcluir
  36. Olá Corey! Como vai? Olha, eu entendo que você vai ter o IR, custo da imobiliária e etc, maaaaas no seu lugar eu alugaria por um preço baixo, talvez os 800 que você citou, ou quem sabe 1000 (Anuncia por mil) exige o depósito como garantia e busque um bom inquilino, que vá cuidar e não dar dor de cabeça, o Ativo apesar de meio quadrado me parece bom e digamos que seu "erro" foi na originacao, mas mesmo assim foi um "rolo" como dizemos na minha terra, você não tirou rana do bolso e botou ali, como o VDC fez, na verdade você facilitou a transação da sua loja, da qual entendo eu que teve lucro. O mercado imobiliário varia, mas o que tudo indica é uma retomada nos próximos anos, acho que vender agora, "na baixa" pode não ser um bom negócio, principalmente para você que não está enforcado

    ResponderExcluir

Os comentários desse blog são moderados, ou seja, passam pelo meu controle antes de serem publicados. Esse é o motivo pelo qual seu comentário não aparecerá logo após você clicar em "Publicar", portanto não precisa postar 2 ou 3 vezes! Posso demorar, mas publicarei e responderei todos os comentários que não contenham trolagens, intrigas, propagandas e baixo nível.