quarta-feira, 15 de novembro de 2017

Updates do Apartamento Micado

Para entender o que está acontecendo, leia aqui: Inquilino saiu, imóvel meia boca, e agora?

Mas antes de ir para os updates do apartamento gostaria de responder aqui a um comentário que recebi no post passado. Achei um questionamento bastante pertinente e a ver com o assunto de hoje, vejam:

Você possui imóveis alugados (e os considera um ótimo investimento), ao mesmo tempo em que mora de aluguel (o que também considera uma ótima opção). Gostaria de entender a ideia por trás disso. Para mim não parece fazer sentido, uma vez que parecem idéias contraditórias entre si, mas tenho certeza que você tem ótimos motivos para pensar assim.

Vamos lá, não é difícil entender. Primeiro quanto aos meus imóveis alugados, eles são todos apartamentos pequenos, de 1 e 2 dormitórios, com boa localização (tirando o tal apartamento micado que falarei abaixo), comprados a preços bem baixos, o que me proporciona excelente yield. Um desses imóveis foi o primeiro apartamento que comprei e onde morei por anos, esse especificamente me rende cerca de R$ 1.000,00 mensais.

Em relação ao fato de morar de aluguel: o principal motivo que me leva a morar de aluguel não é o financeiro e sim a flexibilidade de me mudar virtualmente a qualquer momento (característica essa que mais uma vez estou colocando em prática, aguardem...). Por levar uma vida minimalista, Bia e eu conseguimos mudar com facilidade, rapidez e sem muito estresse. Além disso podemos adaptar o imóvel às nossas necessidades de cada momento: já moramos em studio, 1, 2 e até 3 dormitórios. Atualmente calculo meu custo de moradia da seguinte maneira: Aluguel que estou pagando menos aluguel que recebo do meu primeiro apartamento onde morei por anos (milão) é igual o valor que contabilizo nas minhas planilhas. Ou seja, é como se eu aproveitasse o aluguel do meu apartamento pra pagar o aluguel de onde moro. Essa estratégia é nova, adotei recentemente e é ela que será utilizada no fechamento anual das minhas contas (em dezembro, aqui nesse mesmo canal).

Bom, agora vamos ao miquinho. O apartamento foi alugado! Após o post onde contei sobre o causo, coloquei-o a venda por 180k, tive algumas visitas, algumas propostas bizarras que não aceitei, ao mesmo tempo estava anunciado para locação. Trocentas pessoas visitaram o danado até que acabei fechando negócio pelo razoável valor de 900 pilas, locação direto comigo, sem comissões de imobiliária. Não rolou o apocalipse que eu havia previsto no primeiro post: não perdi um shitload de dinheiro na venda, não aluguei de graça. Acabei alugando por um valor razoável dentro da atual situação do mercado. Não tive sequer prejuízo, a multa contratual foi o suficiente pra bancar as despesas de condomínio e consumos enquanto esteve fechado. Agora com o contrato novo acabo ganhando mais tempo e maturar a situação.

Esse passou de o melhor para o meu pior contrato de locação, 0,45% de retorno sobre o investimento. Ele puxa a média dos meus outros contrato para baixo o que está em torno de 0,6%. Mesmo assim estou EXTREMAMENTE contente com esse negócio, tirou um peso enorme das minhas costas, mesmo sabendo que a ausência desse recebimento não me deixaria mais rico ou pobre, não posso mentir, ficar com um imóvel locado é algo que me incomoda. Sempre tento aprender alguma coisa com tudo o que acontece na minha vida e a lição que tiro disso é que não tenho muito estômago pra lidar com vacância dos meus imóveis e a atitude que tomarei em virtude desse aprendizado é que não aumentarei mais minha carteira de imóveis e que possivelmente venderei algum ou alguns deles quando houver um bom negócio. Tenho consciência que tenho um retorno muito bom em se tratando de apartamentos pra locação (se fossem kitnets ou imóveis populares o retorno seria ainda melhor mas isso é assunto pra outro post).

Ter o dinheiro materializado na forma de tijolo é muito legal, mas como tudo na vida tem um preço, o preço a ser pago pra essa segurança é ter que passar por vacância e encheção de saco pra mostrar apartamento pra gente curiosa. Hoje vejo que ter imóveis de locação está longe de ser um negócio passivo e que talvez eu esteja naquele ponto onde a profissionalização seja o único caminho para o bom desempenho do negócio, talvez seja necessário gerir a carteira de imóveis como uma empresa, tendo um equipe dedicada para isso, o que é completamente inviável pra mim.

Estou crescendo como investidor, aprendendo a cada dia e tentando tirar lições positivas mesmo das experiências negativas, acredito que esse é o caminho que o homem deve tomar perante tudo o que acontece na vida. Ainda não me decidi entre me preocupar em ter muito dinheiro em instituições financeiras e preocupar por ter em imóveis que podem causar um rombo nos rendimentos em caso de vacância. Ninguém me disse como seria esse momento, ninguém me contou como seria lidar com isso... estou aprendendo aos poucos, empiricamente. Desejo a todos os que estão começando agora na jornada dos investimentos que um dia possam passar por um problema semelhante: o de não saber ao certo o que fazer com seu dinheiro. Abraço a todos!

40 comentários:

  1. Olá Corey,

    Que bom que alugou.

    Nada pior que imóvel parado. O "desconto" no aluguel compensa os meses que ficaria vazio.

    Existem 2 dificuldades maiores em ter imóvel para alugar:

    Lidar com inquilino/imobiliária
    O custo do imóvel vazio

    Também prefiro a flexibilidade do aluguel a morrer uma grana em imóvel próprio.

    Abçs!

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    1. Até agora tenho zero problema com inquilino mas sei que isso é questão de tempo...

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  2. AP de 180k em SP? Periferia? Imóvel velho ou pequeno demais?

    Imóveis podem ser bens investimentos, mas gastar mais de 200k e imobilizar esse patrimônio em troca de ganhos de até um 1k mensal + dor de cabeça + períodos de vacância não são sedutores.

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    1. Imóvel pequeno, leia o texto anterior e entenderá do que se trata.

      Sim, não é sedutor, porém tenho medo do que parece sedutor...

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  3. Crescer com investidor é isso aprender sempre com as experiências negativas para que não se voltem a repetir no futuro.

    Abraço e bons investimentos

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    1. É isso mesmo, aprender e tentar não repetir os erros.

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  4. se o retorno é bom, mas a parte que você não gosta é a parte da administração, não seria melhor aumentar a carteira de imóveis para diluir o valor que uma administradora cobraria para fazer " a parte chata"?

    abç!

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    1. Então, acho mais viável encolher e deixar de maneira que não me incomode que inflar e ter que tocar como uma empresa...

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  5. Fala, Corey. Ótima notícia! Tô achando que esse imóvel não é tão patinho feio assim, considerando que você alugou muito bem na primeira vez, o período em que ficou vago foi curto, e agora alugou não tão bem assim, mas condizente com a realidade atual e sem precisar socar o preço muito pra baixo.

    Abraço!

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    1. Grande Madruga!

      Considero um tempo bem longo se comparado com os outros períodos de vacância que já tive, porém no frigir dos ovos até que foi um bom negócio.

      Abraço!

      Corey

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  6. Pra falar a verdade,acho extremamente pretensioso o senso comum de que investir em imóveis é fácil. Baixa liquidez, alta dependência de ciclos econômicos (aluguel), custos ocultos de depreciação e manutenção, altos impostos, altos custos de transação (cartórios, corretores,etc). E o principal: alta exposição ao imponderável... se fizerem um bar de pagode ao lado do ape, auto-estrada, ou qualquer coisa do gênero a desvalorização é certa. Imóvel faz sentido para profisssionias especializados e bem informados. Eu corro deste investimento pq não tenho capacidade para dominá-lo e aceitar os altos riscos.

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    1. Concordo com vc, é isso mesmo, imóvel tem muita variável sinistra.

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    2. Se vc comprar um imóvel em um bairro já consolidado, esses problemas citados são eliminados. Não dá eh para comprar imóvel em bairro ainda em formação ou em bairro que só de passar vc vê que é bagunçado. Aí sim, podem ocorrer de tudo. Quero ver acontecer algo imponderável em bairro nobre "já" estruturado.

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    3. Gostaria de concordar contigo, anônimo, mas bairros consolidados tb não estão livres de imponderáveis.

      Nos anos 70 a Vila Buarque era um bairro classe média bem estruturado no centro de SP, o que aconteceu? Construiram o Minhocão na frente das janelas dos apartamentos, o resto é história. (se não é de SP de um Google e veja sobre o que estou falando).

      Meus pais moravam numa região bem tranquila e classe média. Derrubaram umas casas velhas, construíram um posto de gasolina que virou point de funk aos fds...

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  7. Corey, que bom que conseguiu alugar.

    Atualmente, qual o tamanho total de sua carteira de investimentos que te geram renda passiva?

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  8. Olha minha experiência com imóveis.
    Pode ser lucrativo? Pode.
    Só que não é renda passiva do tipo. Dá um clique no pc e só vê o dinheiro entrar.

    Alugar dá trabalho ou custo. Trabalho se alugar por conta. Custo se alugar por imobiliária.

    Vender...aquela coisa baixa liquidez e para ter lucro maior precisa ir para os leilões, venda direta da CEF, imóveis de inventários enrolados.

    Dá para ter lucro mas o cabra precisa ser esperto.

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    1. Olá, eu discordo. Esse é um dos raros casos que não precisa ser esperto pra ter bons lucros. Logicamente não dá pra ser otario, mas esses se dão mal em tudo.

      Em que outro ativo o Zé das couves consegue aumentar tanto o patrimônio como em um imóvel decente ao longo dos anos?

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    2. E o cara que tem preguiça de aprender essas coisas de venda direta e leilão, não me parece ter disposição pra ficar rico.

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    3. Se vc pensar no longuíssimo prazo isso faz sentido mas do contrário não. O Brasil é a bosta que é e não vai mudar, daqui uns anos a economia dá uma melhorada artificialmente como aconteceu anos atrás e o preço dos imóveis tornam a subir novamente então o Zé das Couves realiza lucro, mas pensando em curto e médio prazo isso não vai rolar.

      Sim, se o cara quer se especializar em empreender com imóveis tem que aprender sobre as oportunidades ligadas à isso.

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  9. Boa Corey, as coisas saíram melhor que a encomenda.

    Essa de ter imóveis e viver de aluguel, pouquíssimas pessoas conseguem entender. Eu faço o mesmo que você.

    Dúvida: Seus imóveis estão concentrados em uma holding imobiliária? Pergunto isso, pois os meus estão e tenho ganho tributário não desprezível devido a esse mecanismo. Além do sucessório, mas esse nem conta, pois assim como você também não tenho filhos no radar próximo.

    Vivendo e aprendendo e com o dinheiro não poderia ser diferente.

    Saudações,
    Viajante Perpétuo (direto do Uruguai)

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    1. Não tem nada de holding, rsrs! Esse tipo de ajuste com certeza é importante de ser feito, o grande entrave que sempre encontrei sobre táticas fiscais é achar um contador que presta.

      Contador e mecânico que presta são raros.

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  10. Tem uma outra questão também de porque é bom ter imóveis de aluguel e mesmo assim morar de aluguel: Se vc tem imóveis pequenos alugando, seu retorno sobre eles costuma ser bom. Ao mesmo tempo, se você mora em um apartamento grande, é melhor (financeiramente falando) alugá-lo mesmo, já que o valor do aluguel sobre o valor do imóvel é bem mais baixo do que no caso de um imóvel pequeno.

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    1. Sem dúvidas! Morei num 3 dormitórios de 400k onde pagava 1300 de aluguel.

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    2. esse anon ai falou a maior verdade!

      Imoveis maiores tendem a ter um custo porcentual menor.

      Por exemplo, tu consegue alugar um imovel menor, em geral mais rapidamente, e ainda por um percentual maior, ja um imovel grande, fica mais dificil locar, e ainda cai o percentual.

      Claro dadas as particularidades, localizacao, tipo de publico e etc.

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  11. Olá, Corey, que legal que deu certo este negócio.
    Eu acho que já foi o tempo que alugar imóvel dá dinheiro. Se estivesse na sua situação, aos poucos iria vendendo tudo, e só ficaria com um ou dois mesmo para moradia - dá muita dor de cabeça administrar residências e como você mesmo disse, terceirizar isso custa dinheiro (seja tendo alguém de confiança ou deixando até 20% pra imobiliária).
    Talvez fosse negócio no começo do século XX quando terreno era barato e os bairros começavam a ser urbanizados, mas hoje, tanta opção de investimento. Abraços.

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    1. Talvez insista na venda desse miquinho pq sei que ainda vai encher o saco, a estratégia é não comprar mais imóveis, dessa maneira a participação deles diminui a cada mês.

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  12. Bom dia, Boa tarde ou Boa noite
    Não entendi esse seu cálculo de rentabilidade do seu imóvel (miquinho), no post você falou que está tendo uma rentabilidade de 0,45%am, alugando por R$ 900,00 (partindo do pressuposto que seu imóvel ainda vale 200k) até aqui ok, mas você está repassando o valor do condomínio de R$ 270,00 para o inquilino? E o valor do IPTU? Ou você esqueceu? Pois ser você esqueceu do condomínio e do IPTU, a sua rentabilidade está muito abaixo dos 0,45%am.

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    1. O condomínio é pago pelo inquilino, IPTU é isento, além disso o inquilino tb paga o seguro do apto, logo os 900 de aluguel são líquidos.

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  13. é amigo nao existe almoço gratis, seja nos imoveis de locaçao, seja no empreendedorismo, seja em renda fixa ou variavel, tudo da trabalho, "enchecheção de saco" e demanda tempo.

    A nao ser que vc ja esteja tao rico que possa terceirizar tudo e ainda assim obter lucro, mesmo assim vai ter umas dores de cabeça.

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  14. Fala Corey, muito bacana ver sua experiência com imoveis.
    Eu estou começando agora com isso, conheci a finansfera ha pouco tempo e desde que conheci , tenho feito alguns investimentos meio doidos para ter uma boa Renda Passiva. Eu ha algum tempo atras comprei uma kitnet de 25.000 que anúnciei por R$450,00 e umas 40 pessoas entraram em contato, ou seja, poderia ter pedido R$500,00 que o pessoal pagaria. Acho que kitnet e casas populares dão mais lucros.
    Um abraço.

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    1. Predinhos de kitnets pra locação são excelentes negócios, principalmente pra fugir do fisco. Porém demandam tempo, trabalho e paciência.

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  15. Aqui no ABC-SP, compram casas antigas derrubam e fazem mini prédios, 2, 3 andares, são chamados aqui de apartamento sem condominio, tem para todo que é lado, fez o preço dos imóveis despencar, tem muita oferta !!

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    1. Santo André tá cheio desses. 240 mil vc compra uma "cobertura", 900 reais vc aluga um apto. Acho um modelo de negócio e tipo de imóvel bem interessantes.

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  16. Corey, faz uma atualização do post "Como falar com você no futuro".

    Valeu, Abraço !

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    1. Boa ideia! Esse ano não fiz o vídeo, mas acho que vou voltar com isso agora em dezembro... A primeira experiência foi muito boa.

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  17. Corey, bom dia!

    Você costuma alugar um apartamento mobiliado para você morar ou aluga um apartamento "pelado" e leva seus moveis casas bahia para ele? Os moveis que você possui, sendo minimalista são quais? O que, em geral, vale mais a pena: Ap mobiliado ou não?

    Um abraço.

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    1. Atualmente moro num apto que tem somente os móveis de cozinha. Basicamente eu tenho: cama, colchão, guarda roupa, mesa, rack e sofá (além dos eletrodomésticos). Tudo Casas Bahia.

      Ainda não morei em apto mobiliado, mas não sei até que ponto é vantagem pq normalmente o aluguel é mais caro e móvel é uma coisa barata e descartável.

      Abraço!

      Corey

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