segunda-feira, 26 de junho de 2017

Simplificando os Investimentos - FIIs

Comecei a investir em FIIs em 2012, desde então tenho passado por bons e maus momentos nessa modalidade, na verdade não tenho um parecer, não sei dizer se FIIs prestam ou não prestam, diria que como tudo na vida possuem lados bons e ruins.

FIIs são legais por proporcionar a possibilidade do João Assalariado ter um pedaço de imóveis de escritórios, shoppings, hospitais e receber aluguel disso. A mecânica do investimento em FII é sensacional: você compra e espera os dividendos brotarem na conta da corretora. Além disso o bom retorno que muitas vezes ultrapassa a barreira dos 1% ao mês deixa tudo muito mais doce. Teoricamente os aluguéis são corrigidos pela inflação, a diversificação diminui o risco de vacância e os cacete...

Logo que comecei a investir em FIIs levei a primeira paulada: pouco tempo depois do grande aporte inicial que fiz as cotas começaram a cair e quando abria o home broker via tudo vermelho, estava "perdendo" dinheiro em todos os fundos. Claro que eu entendia que aquilo era volatilidade das cotas e que o máximo que havia acontecido era falta de timing, e que era bom sinal porque conseguiria pagar mais barato ao reinvestir os dividendos, isso não quer dizer que aquilo não me incomodava. Assim foi por anos até que no atual momento minhas cotas estão no verde novamente.

Sempre houve movimentação na carteira através do reinvestimento dos aluguéis e de alguns aportes esporádicos, esse fato mascarava algo que só fui perceber pra valer mesmo a uns 2 anos trás: o tal reajuste da inflação é meio obscuro. Penso assim, se eu recebo 1000 reais por mês e a inflação é de 50%, devo passar a receber 1500 reais, óbvio... mas na prática não é bem assim. Durante coisa de 1 ano retirei, por diversos motivos, os aluguéis, ou seja a carteira ficou parada. Nesse meio de tempo houve diminuição do valor total de aluguéis recebidos. Alguns fundos realmente corrigiram, outros não, outros sabe Deus... Acontece que FIIs não são investimentos totalmente passivos como tentei fazer, eles exigem atenção, leitura e entendimento dos relatórios, o investidor precisa estar por dentro do que acontece com seu fundo. As vezes o aluguel diminui porque ocorre vacância, as vezes aumenta porque ocorre redistribuição... são diversos detalhes a serem observados. Um cara preguiçoso como eu que malemá sabe de que fundo se trata ao olhar o código de negociação roda nessa modalidade.

É preciso fazer algumas modificações, acompanhar vacância, decidir se vale a pena encerrar posição e investir em outro papel... Isso não é exatamente difícil (desde que você não tenha 3652436 fundos na carteira), mas enche o saco. Hoje tenho cerca de 15 papéis e não tenho saco pra companhar tudo. Recentemente dei uma mexida, vendi o resto de VLOL, comprei de MFII, vendi HTMX, diminui BCFF, aumentei FAED... Resumindo, meu retorno melhorou de 0,65 pra 0,8%.

Acho que devo colocar um pouco mais de atenção nos FIIs, afinal uma parcela considerável da minha grana está nessa modalidade. Tenho feito isso nos últimos meses, ao menos voltei a acompanhar os aluguéis numa planilha (sim, é vergonhoso mas nem isso eu fiz durante algum tempo), estou acompanhando o Tetzner pra tentar entender que porra acontece com os papéis que tenho encarteirados. Na minha cabeça é muito mais fácil entender FIIs que ações, mas mesmo assim eles tem nuances meio estranhas e que o burrão aqui não entende direito.

Embora não esteja 100% contente com o retorno dos FIIs continuarei com eles por 2 motivos: na minha cabeça dinheiro investido é dinheiro desaparecido, ou seja, não mexo mais; então não tenho porque encerrar a posição. O segundo motivo é porque não tenho onde colocar os proventos recebidos. Na média os FIIs me proporcionam um retorno razoável com risco que até agora estou disposto a correr.

Resumo da ópera, FIIs não são tão simples quanto gostaria mas sei que sou preguiçoso e gosto de tudo mastigado então assumo a complexidade. Em breve farei um resumo aqui sobre os papéis que tenho na carteira, sei que isso me ajudará bastante a voltar a dedicar atenção a eles, além de contribuir com discussões na blogosfera. Aguardem...

45 comentários:

  1. Grande Corey, tudo bem? Você está a todo vapor nas postagens, rs. Estou gostando de ver.
    Lá no meu blog, sempre quando alguém pede por mais informações sobre FII ou quando pedem para eu fazer uma postagem sobre como escolher, minha resposta é sempre a mesma: não tenho paciência nem tesão para analisar FII. Meu entendimento é que analisar FII é bem menos difícil que analisar ações, mas entre analisar relatórios de um FII ou de uma empresa, prefiro mil vezes da empresa. Então, como você relatou, o fator motivação e paciência acaba interferindo no investimento. Mesmo que haja um administrador do fundo, o investidor não pode deixar para lá porque cada FII tem coisas por trás que necessitam ser compreendidas. Isso não é como uma poupança, que seja qual banco for o comportamento é o mesmo.
    Já sabendo que não tenho muita motivação para acompanhar, investi em fundos diversificados, como fundos de fundos e fundos multiempreendimentos (a única exceção é FAED, que foi meu primeiro fundo), ao invés de investir em 30 fundos diferentes como alguns fazem. Acredito que dessa forma o risco é menor apesar da chance de escolher um fundo certeiro também seja. A intenção é apenas coletar os proventos com menores chances de susto.
    Sobre a questão da inflação, é verdade. Os contratos são reajustados mas o que interessa é o dinheiro que cai na conta. Este que precisa ser reajustado, mas não ocorre de forma certinha. Só com meu FAED que vinha reajustando mas o inquilino pediu uma revisional, então o provento vai cair também. Mas creio que é natureza do ramo.
    Mas uma coisa que me atrai nos FII é o retorno, que acredito ser maior que caso se tivesse investindo em imóveis diretamente. Um cara com 100 mil reais consegue sem grandes esforços encontrar um FII e tirar dele 800 reais por mês limpo. Quero ver ele fazer o mesmo com imóveis próprios, investindo 100k na construção para alugá-la e conseguir 800 reais limpinho. Tem imóvel aí que vale 1M milhão sendo alugado por 4 mil. 1M rende uns 8 mil em FII e na minha opinião dá menos dor de cabeça que alugar diretamente.
    FII tem seus problemas mas aluguel direto também tem, então é preciso analisar com cuidado.
    Abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Grande AdP!

      Acho q o mais importante não é se um investimento é fácil ou difícil de se analisar e sim se a pessoa tem afinidade ou não. É seu caso com ações.

      Sua estratégia é ótimo, evita de ter que analisar trocentos fundos. Não tenho tantos tb, acho que em torno de 10.

      Como disse no post sobre imóveis de aluguel, o investimento em imóvel físico vai além do retorno financeiro, é uma maneira concreta de ver o dinheiro, isso pode ser relevante pra alguns (eu) e não pra outros. E com certeza na média o retorno com fii é melhor que com imóvel físico, falo na média pq há exceções.

      Abraço

      Corey

      Excluir
  2. Opa Corey.

    Continue escrevendo sobre o assunto, é um tipo de investimento que tenho interesse e que certamente irá acrescentar muito. Estou buscando informação sobre ele e continuarei te acompanhando. Grato.


    Abs.
    EQRP

    ResponderExcluir
  3. Aqui TGR Investidor,

    Corey você está de brincadeira? É sua grana meu caro, evidente que não precisa se tornar o "GESTOR EXPERT", perder horas e horas com isso. Mas, tratar um investimento com essa desleixo é pedir para tomar ferro.

    Ainda que você despertou e pelo relato já melhorou o retorno.

    O AdP pegou o gato no pulo.

    Entre imóveis próprios e FII, os FIIs são melhores indubitavelmente como investimento(não vou pontuar para não ser chato).

    Para mim a grande sacada dos FII's são os PAGAMENTOS MENSAIS (proventos).

    Outra: Analisou os fundamentos do FII, alocou o capital. O acompanhamento posterior e simples. Agora tem os "Tarados de Home Broker" que acessam todo santo dia para ver valor da cota, qualquer sinal, o cara enlouquece. Assim é melhor ficar na RF.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Sim, sou relaxado mesmo, por isso fiz esse post.

      Excluir
  4. Boa Corey, é isso aí, simplificação. Os investimentos são assim mesmo, é desnecessário saber tudo.

    Em regras gerais, é entender como o ativo funciona, histórico do ativo, se tem lucro, se tem boas perspectivas e é isso. Se as perspectivas forem boas, compre/fique com ele, se não forem, não invista/liquide sua posição.

    É natural que se faça ajustes aqui e ali no o decorrer dos anos, mas a essência é a mesma.

    Negócio é simplificar tudo. Outra coisa é não focar exclusivamente em rentabilidade, pois distorce muito, e muitas vezes o preço não reflete a realidade.

    Eu já fiz muita cagada, e hoje simplifiquei minha forma de investir:

    Só invisto em ativos que gerem dividendos/aluguéis.

    Tenho 3 terrenos que estão parados, apenas "valorizando", mas não vou mais comprar imóveis. Um já está quitado, e vai ser permutado por uma unidade. Os outros 2 terrenos estou pagando as parcelas, mas vou vender e colocar em FIIs ou ações.

    Segredo é o tempo que você se mantem em cada bom ativo.

    Abraços.


    Att,

    Pretorian

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ativos que não geram fluxo de caixa pra mim não servem. Não entra na minha cabeça investir em algo que não dá retorno periódico, por isso não investiria na Berkshire por exemplo, um excelente ativo mas que deve ser vendido pra usufruir dos lucros.

      Abraço

      Corey

      Excluir
  5. Excelente artigo sobre FIIs, é isso mesmo FIIs tem muitas variáveis é preciso acompanhar e analisar.

    Abraço

    ResponderExcluir
  6. Para melhorar como investidor é preciso leitura, acompanhamento e experiência.

    Fiz um artigo no meu blog sobre Como analisar os FIIs utilizando sites gratuitos, se poder passe por la

    Abraço e continuaçao de sucesso nos Investimentos em FIIs

    ResponderExcluir
  7. Corey,

    Para quem é mais “preguiçoso” em teoria os melhores FIIs a se investir são os Fundos de Fundos, justamente por fazerem este trabalho de análise e giro de carteira citado.

    Eu acompanho minha “grande” carteira na maior tranquilidade, a cada 6 meses, 1 ano ...

    Quando vejo algo que mudará para pior as perspectivas do FII eu vendo, coisa que já fiz com XTED (prejuízo, único FII que me deu prejuízo, pequeno, mas foi prejuízo), RNGO que não me passa tanta confiança p/ o futuro, FEXC nem se fala, e outros ...

    Cara, cuidado com este MFII ... Até eu pretendo adquirir não mais que 2K, 3K de cotas, apenas p/ “melhorar o yield”, mas, sei lá ... Sou muito pé atrás com este FII.

    Cuidado ao acompanhar fóruns ... Você nunca sabe o motivo de alguém espalhar uma notícia ... Avalie você mesmo, sempre!

    Sou time FIIs e não mudo tão cedo ... Reinvisto religiosamente mês a mês, há quase 2 anos, e meu patrimônio e renda passiva só agradecem!

    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala VdC, tenho pé atrás com todos os fundos, se eu só investir naqueles que tenho confiança não investirei em nada... O MFII até agora me parece interessante, veremos no futuro...

      Abraço

      Corey

      Excluir
  8. Eu faço 2 tipos de investimentos. Invisto minha poupança mental em fii's e O rendimento que recebo invisto em etf. Eu comecei a investir em fii's em 2014 e fiquei 2 aos reinvestindo. Desde o ano passado que uso o rendimento dos fii's pra investir em etf. Até agora o resultado tem sido satisfatório.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Porcaria de ETF. Me diz seu retorno nos últimos dois anos?

      Perdeu feio para o CDI com certeza.

      Excluir
    2. O lance é que ele não aporta dinheiro novo em ETF, ou seja, é como se a carteira saísse de graça. Acho uma estratégia interessante. Além do mais não reza a lenda que no longo prazo ETFs são melhores q ações individuais? Será que o problema em render menos que o CDI não tá no fato de ações estarem rendendo menos que o CDI?

      Excluir
    3. Mas aí é que está, minha idéia do etf é para longo prazo. Meu que ele tivesse dado retorno alto dos últimos 2 anos não mudaria muita coisa, o que eu tenho é menos de 30k.
      O Brasil vive de voo em voo de galinha e eu acho que um bom momento pra economia brasileira, como o período 2006-2011, vai demorar, até lá quero ir acumulando.
      Os fii's são meu "seguro desemprego". Coloco entre aspas por que sou servidor público, mas não gosto de ser totalmente dependente do governo. Se fosse o caso de ficar desempregado hoje, não daria pra eu manter o mesmo padrão de vida, mas também não passaria dificuldades, iria conseguir me manter sem voltar a depender de meus pais.

      Excluir
    4. Excelente estratégia e abordagem.

      Excluir
    5. Eu gostaria de investir em ETF mas, sem o incentivo fiscal do governo dos 20k, não rola.

      Excluir
  9. simplificando... não há nada que de dinheiro que vc nao precise administrar, estudar e perder um tempo as vzs até grande pra obter algum lucro e na maioria das vzs baixo.

    ResponderExcluir
  10. Não existem dividendos de FII, isto que vc falou é uma heresia ! rs.Vamos corrigir a terminologia:

    Ações distribuem dividendos, que são o lucro da empresa em um determinado período.
    FII distribuem rendimentos, que são os aluguéis e quaisquer outras receitas advindas dos imóveis.

    Sobre vc ser displicente com o investimento, acho que vc só tem preguiça e isto lógico afeta o investimento que você faz, afinal quanto mais vc souber dos seus fundos, mais noção sabe onde está investindo e se é momento de vender, comprar ou não fazer nada.

    Eu só voltaria a investir em FII se eu quebrasse totalmente, ou depois de receber uma boa bolada. Como a chance de nenhum destes é de acontecer, então eu continuo com ações para catapultar meu capital a patamares nunca antes imagináveis...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pô Poney, entendi mas pra que esse preciosismo?

      Não entendi seu último parágrafo. O que tem a ver quebrar ou receber uma bolada com investir em FIIs?

      Excluir
  11. Com a queda gradativa dos rendimentos da Renda Fixa, os pequenos investidores que investiam em CDB, LCI, LCA etc estão com menos opções de investimentos, tá mais difícil fazer o capital crescer.
    Independente de qual modalidade de investimento alguém queira escolher o interessante é saber sobre ela e dar preferencia para investimentos mais objetivos, sem muita enrolação.
    Dor de cabeça para ganhar 0.10 a mais ou a menos no mês não vale a pena.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Definitivamente não vale a pena se estressar na busca de um aumento ínfimo de rentabilidade.

      Excluir
  12. Corey, sei que você cansou do comércio, mas estou em vias de abrir um, e quase que diariamente, tenho conversado com vários comerciantes.

    Um amigo tem loja, e certa vez perguntei sobre faturamento e lucro.

    Segundo ele, nunca existiu na loja, esse negócio de lucro, pois sempre que entra dinheiro no caixa, já é investido em estoque e pagamento de contas.

    A loja dele é grande e tradicional na cidade, foi fundada na década de 80, porém, eles nunca cresceram em quantidade de lojas, só expandiram essa, e fizeram outros negócios, permutas, construção civil. Eles trabalham em imóvel próprio.

    É realmente assim o comércio? Você nunca "vê" o dinheiro? Pois quando você recebe, o dinheiro já é "girado", e investido em estoques e melhorias?

    Ou cada comerciante tem um perfil? Alguns ficam mais líquidos, outros estão sempre "investidos" (com lojas cheias de mercadorias)?

    O que geralmente impede um comerciante de abrir a segunda loja?

    Pretendo abrir uma loja de roupas, mas ao mesmo tempo, dá muito medo. Parece que ninguém vai entrar na minha loja. O fluxo mensal de vendas também gera angústia. Não é algo como padaria, farmácia, posto de gasolina, que sempre tem um fluxo equilibrado.

    O que de fato quebra um comerciante? Gastos pessoais excessivos? Necessidade de tirar dinheiro da loja? Vendas fracas? Preço de venda? Aluguel muito alto? Má negociação com fornecedores?

    Pela sua experiência, qual principal motivo de falência nesses anos em que esteve no ramo?

    Por exemplo, eu pretendo abrir a loja, mas já tenho uma renda passiva, assim como você, e já tenho outro negócio, em uma área totalmente diferente. Então vou investir pra fazer o capital crescer, e possivelmente pensar numa segunda, terceira, quarta loja.

    Como uma construtora que vende todos os apartamentos, e o dono constrói mais, sem tirar nada.

    Você acha mais plausível a ideia de que um negócio tende a dar mais certo quando o dono já tem outras fontes de renda?


    Obrigado pela atenção Corey.


    Um abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Vc tá fazendo bem em questionar.

      Pra mim sempre foi tudo muito simples: a loja deve dar lucro no primeiro dia, esse negócio de montar loja na esperança que daqui 1 ano comece a dar lucro é furada ou ao menos não serve pra mim, deixo isso para os grandes que tem dinheiro pra empatar. Não aceito a ideia de ter q ficar colocando dinheiro regularmente na loja, o que deve acontecer é justamente o contrário, retiradas regulares desde o começo.

      O q acredito acontecer no seu caso é que normalmente comerciantes não abrem o jogo, mesmo pra amigos. Jamais explicaria detalhes das lojas. É óbvio que a loja do seu amigo da lucro, caso contrario não estaria aberta a 30 anos. Tb é verdade q tem gente q se enfia em todo tipo de rolo e nunca tem dinheiro. Se é verdade pra pf, pq não seria pra pj?

      Sempre trabalhei estocado pq isso é ferramenta de marketing, cliente não vai em loja com pouco estoque, seja lá qual tipo de loja for. Porém sempre suguei o máximo possivel delas.

      O q pode quebrar um comércio é uma somatória doa fatores q vc descreveu, mas os mais importantes são o faturamento baixo e concorrência.

      Sobre se eu acho melhor o cara montar um negocio qd tem outra fonte de renda a resposta é simples; JAMAIS!!!! Não conheço quem obteve sucesso empreendendo como bico, as chances de fracasso multiplicam exponencialmente. Empreender é se dedicar completamente ao negócio, se vc não quer ou não pode fazer isso, recomendo repensar.

      Abraço

      Corey

      Excluir
    2. Ah, acho muito difícil ainda mais nos dias de hoje e sem experiência conseguir multiplicar dinheiro usando comércio. Consegui êxito nisso, mas foi em outra época e com experiência.

      Excluir
    3. Corey obrigado pela resposta.

      O cara quando pensa em abrir, só vê o lado bom.

      Sua resposta já deixa um alerta no ar. Mas ao mesmo tempo que é difícil, que outra saída eu tenho? Não consigo identificar oportunidades no momento. Você acredita que oportunidades aparecem?

      E quanto ao ramo. Roupas. Se classifica no comércio que sempre vai existir certo?

      Tenho consciência de que o e-commerce tem crescido demais nessa área.

      Até mesmo grifes tem fechado lojas devido ao alto custo das vendas físicas.

      De qualquer forma, está difícil em qualquer área.

      Abraços!

      Excluir
    4. As vezes a melhor ação é não agir, se não vê outra oportunidade é melhor não entrar que fazer cagada.

      Sum, roupas é um ramo tradicional e que sempre vai existir. É lucrativo e o e-commerce embora crescendo nunca extinguirá esse ramo. Eu mesmo não me vejo comprando roupa e sapato pela internet.

      Abraço

      Corey

      Excluir
  13. Corey,

    Eu tenho uma puta preguiça tb de ler relatório de FII, então assinei o relatório desse cara aqui: http://www.desmistificandofii.com/

    R$ 15,00/mês e todo domingo um resumão da semana.
    Inclusive minhas compras e vendas são 100% guiadas no que ele diz.

    Até agora minha carteira está com 5% de rentabilidade, contando com aportes mensais.

    Abs

    ResponderExcluir
  14. Corey.

    Torcendo para você substituir o Soul Surfer nesse quesito e se tornar o expert dos FIIs na blogosfera.

    Abraço!

    ResponderExcluir
  15. Corey,Se hipoteticamente eu soube-se onde investir para ter uma rentabilidade boa em 6 meses a 18 meses,se eu te disse-se o que é e isto realmente render uma boa rentabilidade você me daria 10 mil reais.Porque eu mesmo não invisto?não tenho capital :( .Irei explicar detalhadamente porque investiria ali,entende?Daria uma informação,se você lucrar com ela você me da 10 mil reais,podemos negociar,caso queira.

    ResponderExcluir
  16. Corey,quero investir agora,mas não tenho capital,o que faço?

    ResponderExcluir
  17. Acompanhando por aqui, louco pra ver os próximos, estou começando a pensar na possibilidade de estudar FII's justamente pelos proventos mensais que eles proporcionam. se puder me add ao teu blogroll https://marombainvestidor.blogspot.com.br/

    ResponderExcluir
  18. Também entrei no mundo dos FII em 2010 muito por conta do recebimento mensal que este instrumento proporciona. Com o tempo, pude perceber que é necessário um acompanhamento mais detalhado e constante. " O olho do dono é que engorda o gado."

    O meu retorno pelo valor investido está em 0,91 e 0,68 pelo atual valor de mercado.

    Um grande abraço!

    ResponderExcluir
  19. FIIs são uma ótima forma de income para quando atingir FIRE. Qual sua % patrimonial neles?

    ResponderExcluir
  20. Corey,

    Também comecei na onde de FIIs e descobri que não sao simples de acompanhar, ainda mais no Brasil. Então descobri Reits e Stocks americanas, que sao mais simples, uma vez que não ha tanta volatilidade nos valores e fazendo uma analise fundamentalista básica voce consegue ótimas empresas. Vale a pena dar uma pesquisada.

    Abraços do BnA

    ResponderExcluir

Os comentários desse blog são moderados, ou seja, passam pelo meu controle antes de serem publicados. Esse é o motivo pelo qual seu comentário não aparecerá logo após você clicar em "Publicar", portanto não precisa postar 2 ou 3 vezes! Posso demorar, mas publicarei e responderei todos os comentários que não contenham trolagens, intrigas, propagandas e baixo nível.