domingo, 28 de julho de 2013

Os Empregos do Corey

Recentemente falei sobre os empreendedores da minha família, deu o que falar, com gente me ofendendo, chamando minha família de bandidos, etc. Essas pessoas tem razão, vários integrantes da minha família fizeram (e talvez ainda façam) coisas fora da lei para ganhar a vida, mas isso não quer dizer que eu apoie e tampouco que eu faça o mesmo, muito pelo contrário, esse é um dos motivos para que eu mantenha distância dos meus familiares e o principal motivo que me leva a manter a ética dentro daquilo que me proponho a fazer. Você pode achar que estou com discursinho politicamente correto, mas se você já leu algumas linhas dos meus textos, pode perceber que a última coisa que sou é politicamente correto. Aliás, me esforço pra não escrever sobre o que realmente penso sobre alguns assuntos pra não parecer radical de mais e ser chamado de louco, nazista, essas coisas...

Bom, mas voltando ao post de hoje, decidi, ao invés de falar sobre o começo da minha vida de empreendedor, falar sobre os primeiros empregos que tive na vida, ou seja, a fase pré-empreendedorismo. Não fui daquelas crianças loucas por dinheiro, não seria capaz de fabricar moedas com tubos de pasta de dente como fez o Kiosaky, nem entregar jornais com 6 anos como fez Buffett. Nunca fui consumista, mesmo criança, nunca exigi presentes, não era pidão... então a minha necessidade de dinheiro nunca foi muito grande, mas aos 14 anos eu queria uma bicicleta nova, meu pai estava quebrado e decidi arrumar um bico. Por sorte, um amigo do meu pai, dono de uma oficina topou empregar ilegalmente um moleque de 14 anos, trabalhei alí durante uns meses, juntei a grana da bike e pedi as contas.

Estudava em escola particular de vila, meus colegas, embora não fossem ricos, tinham o que queriam, provavelmente financiados pelos cartões de créditos dos pais, e nenhum trabalhava, desde então passei a ser o diferente da turma, mas isso (juro) nunca me incomodou, muito pelo contrário, eu até sentia um certo status por ir trabalhar todas as tardes, quando sai da oficina, comprei a bike, mas comecei a me sentir um inútil. Durante um réveillon, conheci um amigo do pai da minha namorada na época. Ele era dono de diversos comércios e topou me arrumar um trabalho numa delas. E assim foi, no dia 2 de janeiro eu estava trabalhando naquela empresa que ia fazer toda a diferença na minha vida profissional.

Passado alguns meses fazendo serviço de auxiliar, de limpar banheiro a descarregar caminhão, fui
promovido pro setor de vendas. O salário era o mesmo (acho que 1 salário mínimo mais ou menos), mas havia possibilidade de inflar os ganhos com comissões. E que inflada! Lembro-me que no primeiro mês ganhei muitas vezes mais  o meu salário anterior, por algum motivo eu consegui ter um desempenho fantástico, acima até de gente com mais tempo de casa que a minha idade. Um moleque de 15 anos, ganhando 1 mil ou 1,5 mil reais a mais de 10 anos atrás era rico! Comprei carro, tinha dinheiro todo fim de semana, fazia muitas baladinhas, e não me importava em juntar dinheiro, nunca fiquei devendo, nunca atrasei uma prestação, mas também nunca juntei 1 real dessa época. Quer saber? Acho que fiz a coisa certa! Não faz sentido para um moleque de 15 ou 16 anos ficar juntando todo e qualquer dinheiro, acho que essa idade é fantástica e deve ser curtida, dane-se a grana!

Algum tempo passou e surgiu uma proposta melhor de trabalho, fiquei chateado de deixar a empresa, mas conversei com o patrão que me incentivou a trocar de trabalho e fez questão de ligar ao novo chefe e dar boas referências minhas. A outra empresa era maior, não tinha o trato familiar da primeira, demorei umas semanas mas me adaptei, fiz amizades que mantenho até hoje e comecei a mudar minha cabeça em relação ao dinheiro, principalmente após uma longa conversa com um supervisor. Descendente de turcos (ou algo assim), ele enfiou na minha cabeça a regra de se guardar pelo menos 10% do que se ganha e assim comecei a juntar uma grana na poupança. Mesmo assim durante esse período, nunca deixei de sair, troquei de carro, comprei moto (saudades, muitas saudades da minha motoca!)... A filosofia em relação ao dinheiro do meu pai era: se você tem dinheiro hoje, gaste, porque pode ser que amanhã você não tenha mais... Imaginem como foi difícil lidar com opiniões conflitantes entre meu “pai pobre” (meu pai mesmo) e meus “pais ricos” (os diversos homens que encontrei na vida e que me ensinaram um pouco sobre a maneira correta de tratar o dinheiro).

Foi nessa época que conheci a Bia, e a vontade de “subir de vida” começou a martelar na cabeça. Eu ganhava substancialmente mais que meus colegas, quase todos estavam nos primeiros anos da faculdade, sendo sustentados pelos pais, mas mesmo assim queria mais e é nesse cenário que a ideia de empreender começou a ser maturada, meu pai vivia repetindo o mantra do meu avô que “todo homem deve trabalhar pra si mesmo”. O status de ser propriOtário era muito tentador. Na época eu já tinha um cargo de supervisão e ganhava o que considero muito bem, uns 3 ou 4 mil, o que é uma puta grana pra um moleque de 18, 19 anos até hoje! Mesmo assim larguei tudo pra comprar a primeira loja, mas esse é assunto do próximo post.


Quero dizer que acredito que tive muita sorte, conheci pessoas boas, honestas e dispostas a ajudar, comecei muito cedo, o que permitiu ter uma larga experiência profissional (e de vida) mesmo antes da maioridade. Reconheço que são poucas as pessoas que tiveram essa oportunidade e sei que meu exemplo dificilmente será replicado, hoje em dia é muito mais complicado. Eu mesmo morro de dó em negar emprego a um garoto de 14 anos, penso na oportunidade que eu poderia oferecer, mas não faço por ser ilegal. Por outro lado, nesses anos de empreendedor ajudei a formar alguns profissionais e dei chances a gente que fez por merecer. Trabalhar com vendas, ter grande parte do salário atrelada a desempenho pessoa me fez amadurecer muito, aprender muito mesmo e isso é uma coisa que recomendo a todos: trabalhe com vendas, ao menos uns meses, você verá que é um aprendizado fantástico pra tudo o que você fará na vida. Outra coisa que recomendo é: ao menos no começo da sua vida profissional, trabalhe por dinheiro, dane-se status, trabalhe em serviços pesados, mas que sejam bem remunerados, isso fará toda diferença.

quinta-feira, 25 de julho de 2013

[FIIs] –Opinião - Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário (XPCM11)

O XPCM é um fundo formado de um único imóvel localizado na cidade de Macaé, no estado do Rio de Janeiro. Este prédio é um projeto built to suit para a Petrobrás, ou seja, o prédio foi construído de acordo com as necessidades do inquilino. A Petrobrás será a única inquilina do imóvel, o aluguel previsto para o primeiro ano é de 8,5%, ou seja, cerca de R$ 0,708 por cota, com reajuste pelo IGP-M, o contrato de locação é para 10 anos.

O fato desse fundo ter somente um locatário, a Petrobrás, traz controvérsias. Alguns dizem que ter apenas um inquilino de primeira linha é melhor que ter vários inquilinos menores; outros dizem que é arriscado demais manter em carteira um fundo que tem somente um imóvel, totalmente personalizado, alugado para somente uma empresa. Minha opinião vai com esse último grupo.

Não conheço Macaé, mas pelas informações colhidas na internet é possível saber que a cidade vive em função da Petrobrás e do pré-sal, reza a lenda que o imóvel seria um elefante branco se não for utilizado pela Petrobrás, possivelmente não haverá outro inquilino em potencial para um imóvel com tamanha personalização. Além disso, o imóvel ainda não foi entregue a Petrobrás que, aliás, nem assinou o contrato de locação. Obviamente as chances desse contrato não ser assinado são remotas, afinal o prédio foi feito para a Petro, mas se um risco existe, deve ser considerado. Possivelmente o contrato será assinado nos próximos dias, está dependendo apenas do habite-se que logo sairá (a prefeitura já fez a vistoria e aprovou o imóvel.).

O fundo pagará RMG de 8,5% ao ano até o recebimento do primeiro aluguel integral, o que deve acontecer nos próximos meses, já que como disse acima, só está faltando o habite-se para a Petro assumir o prédio, as obras estão praticamente concluídas. O fundo encontra-se num momento interessante de entrada, com a cota negociada por cerca de R$ 92,00 a rentabilidade esperada é de 0,77% o que considero bom para um fundo de tijolo.

Recomendo a quem estiver pensando em entrar nesse fundo que considere o cenário apocalíptico da Petro não assinar o contrato ou devolver o imóvel antes do fim do prazo do contrato ou não renova-lo daqui a 10 anos. O que será feito com o prédio? Esses riscos podem ser remotos, mas existem. Na minha opinião, se for para encarteirar esse papel, deve ser somente uma pequena fatia, para diluir o risco do mesmo. Eu até entraria nesse papel, em pequena quantidade, caso não estivesse com grande participação no seguimento de escritórios, aliás, agora estou revendo esse tipo de distribuição, pretendo manter uma distribuição mais uniforme entre os setores, provavelmente terei que entrar em novos papéis para atingir esse objetivo. Não pretendo me desfazer de nenhum fundo, na minha estratégia atual, fundo comprado é fundo que não será desfeito.

Todos os textos desse blog representam a opinião do autor, portanto, não devem ser levados como sugestões de compra tampouco como verdade absoluta. Antes de entrar num investimento, estude e tire suas próprias conclusões. Não me responsabilizo por decisão alguma de investimento que você possa tomar.

Estou viajando, os comentários e suas respectivas respostas podem demorar a serem publicados.

segunda-feira, 22 de julho de 2013

[Livros] – Sonho Grande

Antes de mais nada, gostaria de explicar algumas coisas a respeito dos meus posts sobre livros e fundos imobiliários. Quando falo sobre algum livro, como o post de hoje, o objetivo não resenha-lo ou resumi-lo como acontece em vários blogs e sim usar a temática como tema para comentários e opiniões, por esse motivo as postagens podem fugir um pouco do texto da publicação, fazendo com minha opinião apareça mais que o próprio livro. O mesmo acontece com os FIIs, quando falo sobre determinado papel, não me preocupo em colocar números e fazer análises aprofundadas, afinal esses dados podem ser encontrados facilmente e com grande qualidade na internet. Meu objetivo é somente opinar sobre o papel em questão.

Bom, o post de hoje é sobre o livro Sonho Grande, que conta um pouco da história do trio de empresários brasileiros: Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Beto Sicupira, que entre outras empresas foram responsáveis pelo sucesso do Banco Garantia, Brahma que veio a se fundir com a Antarctica e depois com outras cervejarias mundiais formando a AB InBev, Lojas Americanas, Burger King, Heinz, 3GP... Acredito que grande parte dos leitores desse blog já devem conhecer um pouco a respeito dessas figuras.

O livro tem uma leitura fácil e agradável, é daqueles que não dá vontade de parar de ler. O que mais gostei foi o fato de poder aprender um pouco como funciona a meritocracia, sistema de administração empresarial que valoriza acima de tudo o desempenho de um determinado funcionário, ignorando tempo de casa, idade, função, parentesco, etc. Eu já conhecia um pouco sobre esse tema, já havia lido alguma coisa, mas é legal ver como isso foi e é amplamente utilizado pelo trio em suas empresas. A meritocracia tem características controversas, acredito que há muita falta de ética, respeito e cidadania envolvida nisso, mas de qualquer forma demonstra ser algo eficaz, e que faz grande diferença quando aplicada. Não serve pra todos, não são todas as pessoas que conseguem trabalhar 20 horas por dia, com pressão por todos os lados, sofrendo uma dose de humilhação diária... mas com certeza existem pessoas que se adaptam a esse sistema e se dão muito bem, ganhando muito dinheiro. É o capitalismo na sua forma mais pura e alguns conceitos com certeza podem e devem ser utilizados por pequenos empresários.

Interessante entender a maneira pouco ortodoxa adotada pelo trio na hora de fazer um grande negócio: ignorar planos de negócio, abrir mão de due diligence, negociar através de terceiros, etc. Isso serve de exemplo pra aquilo que costumam dizer: “quem pensa demais, não casa”, ou seja, se você pensar demais, vai empacar, não vai sair do lugar e não vai chegar a lugar algum. O objetivo deles ao adquirir um negócio é muitíssimo semelhante ao do Buffett: controlar empresas. Não se contentam em adquirir um negócio lucrativo, precisam assumir o controle, colocar em prática o padrão “Garantia” de gestão garantindo o melhor resultado possível. Falando em Buffett, Lemann é amigo do Oráculo de Omaha e agora sócios na compra da Heinz. Como estou lendo (e quase acabando) a biografia do Buffett, é impossível não encontrar coincidências entre o modus operandi do Buffett e Lemann.

O trio tem características complementares e esse é talvez o porquê de terem uma sociedade de tanto sucesso, cada um é bom numa coisa diferente, juntos são uma máquina de negociação, administração e de ganhar dinheiro incrível. A frugalidade e informalidade é uma característica comum aos três, ao menos no começo do Banco Garantia, o primeiro grande negócio deles: nada de salas e secretárias exclusivas, vagas demarcadas no estacionamento, muito menos terno e gravata. Usar calça jeans, camiseta, tênis e ter um carro de 10 anos era o padrão (mais semelhanças com o Buffett). Por outro lado, com muito dinheiro no bolso, os sócios do Garantia começaram a desviar atenção da empresa para os próprios investimentos, carros importados começaram a ser maioria nas vagas da empresa (isso no começo das importações nos anos 90) e esse foi um dos motivos para a derrocada do banco. Mas pensando bem, isso não seria algo natural? O que um bando de jovens endinheirados fariam? Não dá pra guardar toda a grana que se ganha, principalmente quando as quantias são grandes e crescentes. Não dá pra ignorar as finanças pessoais, focando somente no trabalho. Pelo menos eu não conseguiria...

É inspirador entender como gente grande faz negócio, abre a cabeça para oportunidades de negócio que muitas vezes deixamos passar por medo de encarar coisas desconhecidas. O trio não consome hamburgers, mas isso não impediu de comprarem o Burger King, não conheciam nada sobre cervejas e mesmo assim compraram a Brahma, que ia de mal a pior nos anos 80, cuja cerveja era diferente de uma fábrica para outra e mesmo sem serem mestres cervejeiros, conseguiram padronizar o produto. A ideia que captei é a seguinte: seja bom na administração, conheça os números da sua empresa, cerque-se de profissionais capacitados e que possam cuidar da parte técnica para você. O sucesso é consequência! Ideias simples, estratégias simples, trazem resultados fantásticos!

Bom, é isso, recomendo a leitura a todos que gostam de saber como acontecem cases de sucesso. Particularmente ando muito interessado nesse tipo de texto, o próximo da lista é "Os Bastidores do Wal Mart", vamos ver o que ele me guarda...

Estou viajando, os comentários e suas respectivas respostas podem demorar a serem publicados.

quinta-feira, 18 de julho de 2013

Aluguel Residencial X Aluguel Empresarial

O ser humano é irracional! Um sujeito pode fazer coisas sem o menor sentido e ninguém vai achar estranho simplesmente porque o senso comum diz que aquilo está certo.

No Brasil, temos a cultura da casa própria, as pessoas fazem loucuras para conseguir a sua tais como assumir uma dívida que comprometerá 30% do salário por 30 anos, morar pro resto da vida no mesmo local, privando-se de novas experiências em lugares diferentes, muitas vezes perdendo oportunidades incríveis de realização profissional simplesmente porque mora longe demais do trabalho, etc. Tudo isso é visto como uma coisa totalmente normal, aceitável e louvável, afinal, “quem casa quer casa”, “pagar aluguel é jogar dinheiro fora”, etc.

Por outro lado, o mesmo cidadão que faz loucuras pra ter a casa própria, quando decide virar empreendedor, paga aluguéis altíssimos nos salões e salas comerciais onde está instalado seu comércio, seu ganha pão, ficando susceptível a quebras de contrato por parte do locador e perda de flexibilidade na alteração física do local. No mundo do comércio, ocorre o extremo oposto que na vida “PF”: é naturalmente aceito pagar aluguel de ponto comercial, estranho é o cara que compra ou constrói um prédio para instalar sua empresa.

Qual lado está certo? Qual lado está errado? Difícil responder, mas na minha opinião ter um teto próprio para morar é uma atitude muito sensata, mesmo morando de aluguel, acho que não conseguiria vender meu apartamento próprio. Gosto da sensação de saber que, se caso tudo der errado, pelo menos tenho um lugar pra morar. Não consigo imaginar como é ter uma dívida de 12 meses, imagine 360! Pra mim não serve, não vejo o menor sentido nisso, mas reconheço que pra muita gente essa é a única maneira de ter um imóvel. O discurso que diz: “junte X por mês e depois de 10, 15 ou 20 anos você terá dinheiro pra comprar sua casa a vista” não entra na minha cabeça, isso não dá certo. Um pobre mortal, por mais equilibrado e focado que seja dificilmente conseguirá seguir um plano desses. Por outro lado, quem tem uma renda alta, bom controle financeiro e chances de crescimento constante não tem porquê comprar um imóvel, pode muito bem pagar aluguel com a renda de seus investimentos e ainda terá troco. A título de comparação, o aluguel que pago hoje é cerca de 0,3% do valor do apartamento.

Agora falando do empreendedor, que dificilmente pensa em comprar um imóvel para instalar sua empresa. Acho que muitos empreendedores, principalmente aqueles que possuem, de uma forma ou outra, possibilidade de comprar seu ponto, deveriam pensar seriamente nisso. Imagine que você encontrou um super ponto, montou sua loja que cresceu e está bombando, 5 anos depois o contrato de locação termina e o dono do imóvel decide pedir o salão. O que acontece? De um dia para o outro seu pequeno império derreteu! Esse é um risco que pouca gente leva em consideração quando pensa em virar comerciante, mas existe. Outros que deveriam pensar com carinho na possibilidade de comprar seu imóvel são os profissionais liberais. Tenho um exemplo bem próximo: minha dentista. Após 20 anos ocupando a mesma sala comercial, o proprietário do prédio faleceu e foi feita divisão dos bens entre os filhos, por algum motivo, ela foi obrigada a desocupar a sala. Não conseguiu alugar outra nas proximidades e teve que mudar de bairro. Ela me confessou que teve oportunidade de comprar a sala e não o fez, e que com a mudança, perdeu cerca de 30% dos pacientes.

Países como Canadá, Espanha e França, além de algumas regiões dos Estados Unidos são repletos de imóveis de aluguel, as pessoas muitas vezes não compram imóveis, entendem que a despesa de aluguel é como a despesa de mercado ou farmácia. Em alguns locais, a tradição é comprar um imóvel quando se aposenta, ou seja, quando você tem certeza que não irá mais mudar.


Resumindo, acho muito melhor morar de aluguel, principalmente para aqueles que, como eu, não tem o futuro profissional bem traçado. A flexibilidade de mudar de bairro, cidade ou país, a possibilidade de economizar (ao pagar o aluguel com a grana dos investimentos) compensa a maioria das desvantagens. Por outro lado, o empreendedor deveria sempre pensar na possibilidade de comprar a sede da sua empresa, eliminando o risco de ser chutado do mercado devido ao fim de um contrato de aluguel não renovado.

segunda-feira, 15 de julho de 2013

Os Empreendedores da Família Corey

Algumas pessoas tem perguntado como foi o começo da minha vida de microempresário, como comprei a primeira loja, as motivações, as dificuldades... Acho um assunto interessante de ser abordado, mas como é bem extenso, pretendo faze-lo aos poucos ao longo de algumas postagens. Pra começar esse papo e tentar fazer as pessoas se situarem na minha realidade, hoje vou contar alguns causos da minha família que tem tudo a ver com o assunto.

As famílias dos meus pais são totalmente diferentes. O lado da minha mãe é dominado por pessoas com curso superior (poucos não o fizeram), funcionários públicos, militares e por pessoas com funções, digamos, intelectuais. Não há ninguém rico, mas todos estão financeiramente estabilizados (embora vira e mexe tem um quebrado aqui e outro acolá!).

Até as bochechas de bulldog do Vito são
parecidas com as do meu avô!
O lado do meu pai é totalmente diferente, é formado por self made men, com pouquíssima instrução formal, nenhum dos meus tios tem curso superior (alguns primos tem, mas são minoria), mas todos eles tem grande criatividade e visão comercial, mas nem sempre utilizam essas vantagens de maneira ética, como contarei adiante. É esse ramo da família que descreverei na postagem de hoje.

Meu avô paterno é semianalfabeto, minha avó também. Iniciaram a formação da família no pós guerra, no que costumo chamar de baby boom brasileiro. Ambos trabalharam muito duro pra criar a penca de filhos. Pelos relatos do meu pai e meus tios, a família vivia confortavelmente, no que hoje seria considerado classe média, foram os primeiros do bairro a ter televisão, fogão a gás, batedeira... Passaram alguns apertos financeiros, mas devido a flexibilidade do meu avô de encarar qualquer trabalho, jamais passaram fome. Meu avô mantinha certas práticas hoje vistas como totalmente inconcebíveis, ele colocava a molecada pra trabalhar muito cedo, estudavam no máximo até a 8ª série ou enquanto conseguissem conciliar trabalho e escola, o que era bem difícil. Após começar a trabalhar, o velho cobrava estadia dos filhos, ou seja, cada um tinha que contribuir com X todo mês para “pagar o teto e o rango” e era bem rígido em relação as normas domésticas.

Meu avô dizia com todas as letras que trabalhar de empregado é a mesma coisa que trabalhar de burro pra puxar carroça, que “homem que é homem” trabalha pra si mesmo, que não queria filho dele sendo mandado por outras pessoas, etc. É natural que uma pessoa que cresce ouvindo esses conselhos acabe, mesmo inconscientemente acreditando que isso é verdade. Pra resumir a conversa, aos 18 anos todos os meus tios (inclusive meu pai) eram, de uma maneira ou de outra, donos de algum negócio ou profissionais liberais: pedreiros, mecânicos, vendedores de carros usados, feirantes... Meu pai se orgulha até hoje de ter somente um registro em carteira que durou uns 2 meses, tenho somente um tio que, após anos batendo cabeça como profissional liberal, arrumou um emprego formal recentemente.

Nesse meio de tempo, meus tios fizeram muita coisa pra ganhar a vida, inclusive muita coisa errada como sonegar impostos, vender terrenos que não existiam, vender carros acidentados como novos, entre outras contravenções de maior ou menor gravidade. Reunião de família na casa dos meus avós parece uma reunião da família Corleoni, onde cada um se gaba e dá risada dos golpes que já aplicaram na vida. Todos, sem exceção, tiveram altos e baixos: momentos com muita grana e momentos de quase miséria e nenhum deles consegue administrar dinheiro. Quando tem, gastam tudo, quando não tem, gastam por conta!

Desde criança tive pouco contato com a família da minha mãe, junte a isso o fato de ser homem e viver colado ao pai, fica fácil descobrir a qual porção da família eu puxei. Cresci envolvido em negociações comerciais, acostumei desde cedo com jargões e nomenclaturas específicas. Desde sempre andei junto com meu pai, se não estava na escola, estava colado ao velho, que sempre estava envolvido com algum negócio, conversando com pessoas, visitando bancos e repartições públicas, etc. Como era de se esperar, passei a acreditar que os "jeitinhos" brasileiros eram coisas totalmente necessárias e que não havia outra maneira de fazer as coisas, mas isso me incomodava um pouco... justo eu que sempre fora caxias e CDF na escola, que nunca matou aula e cujo maior crime era dirigir sem habilitação... Meu pai compartilha, até hoje, a velha máxima do meu avô: um homem de verdade deve ser dono do seu próprio nariz. Ele não simpatiza nenhum pouco com a ideia de ter um filho empregado, cresci com esse conceito na cabeça.

Com 14 anos arrumei meu primeiro emprego, passei por algumas empresas até que, com 17 anos a pressão pra “procurar algum negócio pra ser seu” começou a apertar. Meu pai vivia caçando negócios para eu entrar, ele sabia que, ao contrário dele, eu tinha facilidade pra juntar dinheiro e já tinha uma boa poupança (tive sorte, os empregos que tive pagavam muito bem) e um carrinho que valia uns trocos (carro pro velho é o mesmo que dinheiro na carteira). Meus tios sempre me perguntavam se eu não pensava em comprar ou montar um negócio, alguns primos mais velhos já eram donos de seus negócios e a pressão psicológica disso em cima de um garoto imaturo era bem incômoda. Foi aí que o negócio da primeira loja apareceu... mas isso vou deixar pro próximo capítulo!

quinta-feira, 11 de julho de 2013

[FIIs] - Opinião - Hotel Maxinvest (HTMX11B)

Fonte: http://tetzner.wordpress.com/
Continuando a série sobre opiniões de Fundos Imobiliários, hoje falarei de um que tem causado discórdia e opiniões conflitantes, vou tentar dar minha opinião a respeito.

O Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest é um fundo diferenciado, composto por unidades hoteleiras e flats na cidade de São Paulo. Esse, salvo engano, é um dos poucos (senão o único) fundo imobiliário com características residenciais, o que pode ser interessante para quem quer investir em imóveis residenciais sem a burocracia e alto investimento que representa a compra de um imóvel para locação. No exterior é muito comum o modelo de fundos imobiliários que compram tanto unidades hoteleiras (como o HTMX) quanto apartamentos e prédios residenciais inteiros focando na locação residencial. Temos que pensar que, comparando com alguns países europeus, o brasileiro é um dos poucos povos que tem essa cisma com “casa própria”, em muitos locais, as pessoas não se incomodam em pagar aluguel, eles tomam essa despesa como a de luz, telefone, alimentação... e os fundos imobiliários exploram essa oportunidade.

O HTMX tem apresentado uma excelente rentabilidade nos últimos meses, sempre acima de 1%, dependendo do valor da cota, que sofre muita volatilidade. A receita do fundo é composta dos lucros da operação hoteleira e do lucro sobre a venda das unidades hoteleiras e é aí que mora a discórdia: o fundo está acabando, afinal, os apartamentos estão sendo vendidos (desde agosto de 2011), os lucros distribuídos e o valor principal (da compra dos apartamentos) está sendo amortizado, ou seja, devolvido aos cotistas ao invés de ser reinvestido na compra de outros imóveis. É fato que um dia o fundo não terá mais nenhum imóvel e virará pó, mas quando isso acontecerá é uma incógnita, os administradores não são claros a esse respeito, dizem apenas que o fundo está sofrendo “um longo ciclo de desinvestimento”.

Devido a esse fato, muitos acreditam que não vale a pena encarteirar esse papel, afinal, olhando o longo prazo, ele acabará e perderá a função de gerar renda para o cotista. Esse pensamento está correto, acredito nesse argumento, mas também acho que o investidor não pode fechar os olhos para a boa rentabilidade que o fundo vem apresentando. Obviamente não dá para deixar pra lá o fato de apenas cerca de 50% do rendimento pago ser proveniente da operação propriamente dita do fundo, o restante vem do lucro da venda das unidades, o que teoricamente não é o foco do fundo, além disso as amortizações devem ser subtraídas do preço da cota a título de estimar seu valor na hora de uma possível compra.

Essa confusão deve ser a causa da grande volatilidade do preço do papel, existe uma variação considerável, um dia a cota custa R$ 300,00; no outro cai pra R$ 240,00 e assim vai... Na minha opinião, caso o investidor opte por entrar nesse papel, deve faze-lo de maneira cautelosa, com uma pequena fatia da carteira, tentando pagar o mais barato possível, afinal o fator longo prazo que diminui a diferença do preço de compra não pode ser levado em consideração nesse caso. Além disso deve ter em mente que esse é um investimento a médio prazo o que provavelmente o fará vende-lo antes do previsto.


Todos os textos desse blog representam a opinião do autor, portanto, não devem ser levados como sugestões de compra tampouco como verdade absoluta. Antes de entrar num investimento, estude e tire suas próprias conclusões. Não me responsabilizo por decisão alguma de investimento que você possa tomar.

segunda-feira, 8 de julho de 2013

Planejamento 3º trimestre 2013

Na minha última postagem, fiz um breve balanço de como foi o meu primeiro semestre de 2013 comparando com as metas traçadas para o período, resumindo, quase tudo correu como previsto. O que mais foi alterado foram os investimentos, cheguei a conclusão que é besteira traçar um planejamento anual, então a partir de agora farei planos trimestrais, essa postagem é sobre isso, os planos para os meses de julho, agosto e setembro de 2013.

Investimentos

Devido ao meu novo negócio, não conseguirei atingir a meta de ter R$ 250.000,00 em investimentos financeiros em dezembro de 2013. Devido a forte queda das cotações dos ativos que vem acontecendo nas últimas semanas, provavelmente também não conseguirei atingir a meta de 6% de rendimento bruto no ano. Então para a formação das novas metas mensais de patrimônio usei como parâmetros aporte zero e rentabilidade zero. Em outras palavras, espero chegar em setembro com o mesmo patrimônio que tenho hoje. Isso abre uma margem para mais quedas, essa margem deve ser coberta pelo reinvestimento dos proventos. Vai dar certo? Não sei! Faz sentido? Provavelmente não, mas é uma maneira que achei pra enfrentar os dois problemas relacionados no começo do parágrafo.

O gráfico de patrimônio fica assim:




A meta da taxa de riqueza (valor total dos proventos recebidos em 2013 dividido pelo valor total das despesas do ano) continua fixada em 0,4.

Vida Pessoal

A administração remota da loja está dando certo, ainda é cedo to run the numbers mas é fato que o modelo que montei, modéstia a parte, está dando muito certo. Pretendo durante esse trimestre continuar me dedicando aos estudos de idiomas e musculação, além de voltar a estudar assuntos relativos a minha formação acadêmica. Por que Corey? Porque tenho uma grande vontade de trabalhar nessa área, acredito que esse momento está chegando, o mercado de trabalho está favorável, mas faz tempo que saí da faculdade, preciso me reciclar antes de querer trabalhar na área. Quero entrar no mercado de trabalho por três motivos:

1º Trabalhar com algo que realmente gosto. Tenho total consciência que terei grandes dificuldades e problemas de colocação, também sei que voltar a trabalhar como empregado após anos de microempresário não será tarefa fácil, mas quero tentar.

2º Pelo que tudo indica, conseguirei a independência financeira muito cedo, e não pretendo ficar sem ocupação profissional full time, então acho legal achar algo que me de um mínimo de prazer de trabalhar.

3º Não acredito em taxa de retirada segura (recomendo a leitura do excelente post do Médico Investidor sobre esse assunto aqui), também não acredito que chegará o dia que saberei tanto sobre investimentos que conseguirei me dedicar somente a eles e que sobreviverei ad eternum deles. Então acredito que precisarei sempre estar antenado com alguma possibilidade de ganhar dinheiro de maneira a garantir possíveis crises que nem imagino como poderão ser.

Além dos estudos, pretendo fazer uma viajem nesse trimestre, porém isso vai depender de alguns fatores tais como folgas da Bia e se estaremos dispostos a roubar um pouquinho da viajem do fim de ano pra fazer uma agora...

Bom, é isso, pretendo fazer uma nova postagem dessa no começo de outubro além de comparar o desempenho estimado com o realizado. 

quinta-feira, 4 de julho de 2013

Balanço 1º semestre 2013

Não curto usar clichês, mas nesse caso vou abrir uma exceção: o tempo tá voando, quando menos esperarmos estaremos as voltas com papais noéis e panetones. Chegamos na metade de 2013 e sem brincadeira, o tempo voou desde o réveillon! Parece que foi ontem que estávamos fazendo os planejamentos e promessas para 2013 e agora já estamos na metade dele. Decidi fazer um balanço comparando as metas traçadas para 2013 e o que consegui realizar até agora, acho isso um exercício de organização bem interessante além de conseguir enxergar o quanto volátil podem ser nossas ideias e o quanto imprevisível é a vida.

Investimentos

Começando, claro, pelos investimentos. Quando elaborei meu planejamento para 2013 (aqui, aqui e aqui), minha ideia geral era aportar em modalidades que geram fluxo de caixa, o objetivo era ter dinheiro entrando todo mês da mesma maneira que será necessário após a Independência Financeira. O objetivo de patrimônio em dezembro de 2013 era de R$ 250.000,00 e a de proventos cerca de R$ 2.000,00 (também em dezembro).

Nesse meio de tempo aconteceu uma coisa importante, surgiu a oportunidade de uma sociedade onde meu papel seria somente de investidor num negócio bem atrativo e inesperado. Fiz as contas e conclui que valeria a pena, entrei de cabeça, deixando de lado os aportes na carteira de Independência Financeira, logo a meta de ter um quarto de milhão (um quarto de milhão é mais próximo de um milhão que 250 mil, rsrs!) foi por água abaixo, ela não será batida. Por outro lado, isso serviu de aprendizado para uma coisa: não farei mais orçamentos e planejamentos anuais e sim semestrais ou quem sabe trimestrais. Como não tenho um emprego fixo, a lucratividade da empresa varia muito e novas oportunidades surgem a todo momento, é impossível que eu consiga cumprir um planejamento de 12 meses. Sobre os proventos, vou bater na trave, acho que não conseguirei os R$ 2.000,00 em dezembro, mas chegarei bem próximo disso.

Mudança

Quando fiz o planejamento de 2013, estava com um grande problema: vizinhos barulhentos e mal educados estavam me obrigando a deixar meu imóvel próprio e quitado para outro, alugado, onde houvesse um pouco mais de paz. Por fim, a mudança foi melhor que o esperado, não mudei de bairro e sim de cidade, agora estou bem melhor, num imóvel pouca coisa maior porém num lugar mais civilizado, onde a qualidade de vida é bem melhor. Tudo é perfeito Corey? Obvio que não! Sou chato, vejo defeito em tudo, mas tenho consciência que estou muitíssimo melhor hoje. Assumi um aluguel dentro do planejado, a única coisa que saiu fora do previsto é que demorei um mês a mais pra fazer a mudança e consequentemente  começar a receber o aluguel do meu apê próprio, que aliás, foi alugado em tempo recorde: 2 horas.

Orçamento

O orçamento está dentro do previsto, tirando o fato que a Bia está arcando com uma porcentagem maior dos gastos, afinal ela recebeu uma promoção e está ganhando bem mais. Por outro lado, estou aportando no novo negócio todo o valor possível, de maneira que o retorno venha o quanto antes. Casamento é isso, 2 trabalhando para 1 objetivo! Acho que extrapolarei um pouco no fim do ano porque estamos planejando uma viagem bem legal. Ah! Não notei muita diferença no custo de vida de um local simples para um mais nobre, se for pôr na balança, dá na mesma.

Vida Pessoal

Em breve dedicarei uma postagem exclusiva para esse assunto, mas resumindo, consegui mudar muita coisa (pra melhor) na minha vida: dedico menos tempo ao trabalho, mas por outro lado tenho desempenho melhor; dedico mais tempo a atividades físicas o que tem promovido mudanças significativas em vários aspectos da minha vida; estou estudando como nunca estudei antes: livros, revistas, idiomas, etc. Tenho perdido menos tempo com ociosidade e besteiras, mas ainda tenho propensão em postergar as coisas (preciso melhorar isso!).

Agora que fiz um balanço sobre o 1º semestre de 2013, falarei sobre o planejamento e as metas para o 2º semestre, mas isso no próximo post! 

segunda-feira, 1 de julho de 2013

Atualização - Carteira - Junho/2013

Sangue, muito sangue, esse é o resumo do mês, acho que não teve um blogueiro que escapou da forte queda do mês de junho. Mesmo eu, que não tenho ações na carteira, sofri bastante pela queda dos FIIs e títulos do tesouro, tendo a pior rentabilidade desde o começo dos meus investimentos (-6,1%). Como comentei aqui, não fiquei desesperado e aproveitei a oportunidade de compra, aumentando a posição em fundos que julgo interessantes. Consegui aportar R$ 15.000,00 dinheiro esse vindo do acerto da mudança de filial que a Bia trabalha, tentei não aportar no negócio no qual sou sócio investidor para conseguir comprar mais umas coisinhas na liquidação, mas infelizmente isso não foi possível.

Os proventos dos FIIs (0,73% novamente) foram reinvestidos na mesma modalidade assim como o aluguel do meu apartamento que comecei a receber nesse mês. Em julho receberei também uma boa quantia proveniente dos títulos do tesouro. Estou muito satisfeito com a estratégia de geração de fluxo de caixa, o que permite ter dinheiro todo mês independente de queda ou alta da bolsa.

Na vida pessoal as coisas vão muito bem, acho que atingi um equilíbrio legal entre trabalho, lazer e estudos. Como comentei durante as postagens sobre administração remota, não gosto de ter que administrar uma empresa, mas faze-lo de maneira remota torna a tarefa mais suportável. Estou firme e forte na academia e começo a notar diferença no corpo, mesmo sem me matar e tomar suplementos como a maioria da molecada que treina comigo faz. Continuo lendo compulsivamente, dois livros por vez, como vocês podem ver aí ao lado direito na seção “Corey está lendo”. Continuo estudando idiomas e colocarei em prática meus estudos numa viajem rápida nos próximos dias.

Estou contente com o blog, retomei a vontade de escrever, esse ritmo de dois textos por semana está muito legal, os comentários são de alto nível, o que me incentiva a escrever o que considero bons textos. Agradeço o feed back de quem dá sugestões e faz críticas construtivas. Tenho recebido alguns e-mails com assuntos diversos, peço desculpas pela demora para responde-los, mas gostaria de dizer que responderei a todos, é só aguardar. O que me deixa chateado em relação a blogosfera (acredito que o mesmo aconteça com outros) é a ausência da Dona Ostra, embora respeite e entenda a opção dela em não escrever mais, não consigo me conformar com isso... Quem sabe um dia ela volte...

Bom julho a todos!

Resumo da carteira em 30/06/2013:



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